龙岗房价1.5万\u002F㎡ 前赴后继的“接盘侠”来自哪？
编者按：提起包河，有高铁南站、万达广场；提起瑶海，只有混乱不堪的专业市场、物流园。但在土地市场，包河高铁板块的土地价格却没有比肩瑶海龙岗板块，甚至一度落后龙岗。4月28日，禹洲分别以1695万/亩和2020万/亩的价格拿下E1601和E1602号地块，保利以2030万/亩拿下E1603号地块。相比之下，去年不少人惊呼天价的高铁板块S1507号地块的1880万/亩显得性价比颇高。
史上最严的30号土拍，文一以单价1915万元/亩竞得瑶海E1604号地块，未来龙岗板块房价将达到1.5万/㎡！而包河区三宗连体地块分别以单价2250万/亩、2230万/亩、1783万/亩成交。
高铁板块的土地由于南站和地铁的辐射正在褪去刚需的帽子，发展合肥新的商业、人流中心，高价拿地尚可以理解。那么以脏乱差著称龙岗板块能否承担的起如此高的地价？
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合肥筑家易讯 提起瑶海，首先想到的是脏、乱、差、堵。大量城中村、专业大市场、物流园，交通拥堵、噪音环境污染等使得整个瑶海区混乱不堪。公园等市政配套的缺失，优质教育资源的稀少，相比较其他区，瑶海展现出的全方位的落后。在合肥集聚所有资源如火如荼的建设“大湖名城 创新高地”时，似乎只有瑶海停滞不前，区域风貌没有大的改变。在过去的几年，这里一直是合肥的价格洼地。
但是，瑶海区近半年来却在土地市场盖过所有区的风头，以一个又一个地王，远远甩开庐阳、经开等区地价。地价的飙升，带来是房价的飙升。龙岗板块出让地块的低容积率规定，奠定了未来高端低密度住宅的格局。在环境、配套各项指标都达不到高端住宅要求的龙岗板块，是什么原因让房企前赴后继的高价拿地？
不缺钱的地缘性客户的前赴后继 托起瑶海高端住宅市场
2013年，保利地产以755万/亩的价格竞得现东城的标杆项目保利东郡所在地块。在保利拿地瑶海地块时，周边的楼盘就开始跟风涨价，作为离地块最近的项目，金辉枫尚和柏庄春暖花开的备案价格提高了约500元/㎡。通过保利东郡的备案数据显示，保利东郡13年12月首开的价格为7894元/㎡，比涨价之后的金辉枫尚和柏庄春暖花开项目同时期的价格仍然高了约600元/㎡。尽管保利东郡普遍高于周边项目的价格，但是却从首开热销到项目结束，毫无疑问的成为了瑶海区的标杆项目。作为第一个进驻瑶海的大牌房企，保利赚的盆满钵满。
2015年5月，保利继续布局瑶海，拿下E1501号地块，引进“罗兰系”产品，打造保利罗兰春天。从项目亮相之日起，保利就以树立区域高端品牌为诉求，主推高层和洋房低密度住宅。今年1月份，罗兰春天首开，洋房均价11300元/㎡，住宅均价9000元/㎡，当天去化8成。如果说保利东郡的热销尚可以归结为品牌和刚需住宅的效应，那么罗兰春天备受追捧可以看出瑶海区对于高端产品的需求的热情。
高端住宅在绿化、设计、品质都有很高的要求，其中住宅周边的环境和配套更是重中之重。但是与高端住宅各项标准格格不入的瑶海，为何在土拍市场屡受追捧？
信地是最早进驻瑶海的知名房企，信地城市广场的策划说：信地城市广场的客户很大比例都是地缘性客户，来自瑶海、肥东，不乏很多专业市场的老板一次性购置几套房的现象。从推广、拓客、活动，信地一直扎根瑶海。深耕瑶海10余年，没有比信地更加了解瑶海人民的项目。
由此可见，客户很强的地缘性正是瑶海高端住宅未来的归属，瑶海大量的专业市场、物流园，虽然档次不够高，但是庞大的人口基数，带来的也是大量的有一定经济能力的客群。正如万途营销的孙宜庆说，不管未来合肥如何发展，步行街永远都是合肥的中心，因为它是合肥的根。这些客群由于家庭、工作及传统观念，把瑶海当作自己的根，选择在本区域置业。
脏乱差局面根深蒂固 重塑瑶海形象任重而道远
2014年，万达入驻瑶海区。由于众所周知的“万达效应”，这成为2014年合肥楼市的一大新闻。万达每到一处，对于一个区域的商业氛围和城市格局都会产生很大的影响，为区域带来全新的商业模式、运营策略、管理方法，甚至是文化理念，将快速提升板块、区域价值。
5月份，合肥市规划局称，欲将淝河两岸区域建设成为产业发展优先、基础设施优先、公共服务优先、生态环境优先的“智慧、开放、生态、宜居”的合肥东部新中心。
然而，缺乏规划、经济落后和市容不整的瑶海想要转型还面临着多重挑战，作为是全市商贸物流、家居建材集中区，以专业市场为主格局的“商圈经济”已成为瑶海的品牌和特色。即使大量品牌房企的进驻，也无法改变瑶海整个经济格局。这些专业市场带来大量的流动性人口和流动性车辆，对环境、基础设施、形象的影响无法避免，去年瑶海区新建的淝滨公园沦为重型卡车的停车场就是最好的证明！瑶海根深蒂固的产业结构和脏乱差局面，直接断绝了其他区域的高端群体在此置业的可能性，在未来相当成时间里，地缘性客户仍将是瑶海区高端住宅的主要群体！重塑瑶海形象也任重而道远！
