荐读 | 学区房：想说爱你不容易（五招攻略避开学区房陷阱）

近日北京惊现标价150万元的学区房引来网友关注，因为这间所谓的“学区房”并非房屋，而是一条仅10平米供院内其他住户进进出出的过道。

图中窄小的过道就是中介所说的“学区过道”

看到这里，小编的内心几乎是崩溃的。

虽然中介声称不能居住，只可落户，但据调查发现，这种奇葩学区房存在着诸多“不确定性”，还是要提醒购房者们谨慎对待。

学区房持续升温 需警惕三类纠纷

近年来随着家长们对子女教育问题的持续关注，学区房的买卖不断升温。而由此引发纠纷、诉至法庭的事例也屡有发生。其中一些涉及购买学区房后的户口迁移，一些与能就读重点学校有关，还有些纠纷则发生在亲属之间。

案例一购学区房时常现户口纠纷

在学区房纠纷中，因为房子户口未迁出进而产生的纠纷案件多次出现，在这些案件中，购房者往往跟卖房者约定购房后，卖房人要将户口迁出，但买完房之后却发现户口没有迁出。

比如，在北京一中院审理的一起案件中，为了孩子将来上学打算，王先生从刘先生手里购买了一套学区房，并取得了房产证，在买房的时候，刘先生称房子没有登记户口，然而王先生后来在咨询房屋所在学区学校事宜时却得知房屋内有他人户口，并且登记户口的人就在房屋所在的学区就读，户口一直没有迁出。后来双方对簿公堂，刘先生称他根本不知道王先生要买的是学区房。

法院经过审理认为，虽然房子没有迁出的户口并不是刘先生的户口，但刘先生在将房屋出售给王先生时，应协助王先生了解房屋的有关信息。最终法院判决刘先生向王先生赔付违约金。

案例二

购房后发现无法上重点小学

家住朝阳区的王女士为了能买新房子，就卖了名下的一套房子给赵女士，后双方约定以340万成交。签订合同后，这套房子的价格一直向下跌，赵女士通知王女士要求解除合同，并退还房款。双方随后对簿法庭。

赵女士说，她之所以当时买王女士的房子是为了自己的孩子能上重点学校，因此才委托中介寻找合适的学区房。后通过中介找到王女士时，她卖的房子可以上北京市和平里四小，还出示了儿子的毕业证作为证明。赵女士经过查询后发现，当时王女士的房子确实属于学区房，而根据当时的就学政策，赵女士买房后孩子确实可以在北京市和平里四小就读。

赵女士说，她后来之所以决定不再买王女士的房子并不是因为房价下跌，而是发现由于北京市就学政策变化，即使自己购买了房屋，自己的孩子也没法在和平里四小就读了。另外，如果不是为了孩子上学，自己也不会花那么多钱买房子，因为经过权威机构评估，王女士的房屋正常市场价值只有248.39万元，所以自己并不是因为房价下跌而恶意违约。

后法院判决解除双方的购房合同，赵女士赔偿王女士81万余元，王女士退还房款。

案例三

因学区房亲属起纠纷

在一些学区房案件中，出现过一些为了孩子上学借亲属名义，但最终双方发生纠纷的案件。在其中一起案件中，赵女士称， 2012年的时候她想购买一套房屋，对海淀区的一套学区房有出资购买意向。她的亲属李女士听说后找到她，称女儿想入读中关村第一小学，因赵女士看中的房屋属于中关村第一小学的入学片区，因此向她借一个入学名额。

由于当时中关村第一小学入学时必须提前三年落户，故在2012年6月30日前户籍必须迁入才能获得入学名额。考虑到双方的亲属关系，她同意房屋暂时落至李女士的名下，但以后需无偿转给她以便子女能够继续获得入学名额。

后双方签订了合同，赵女士全部出资购买房屋，暂落在李女士名下，为李女士提供中关村第一小学学区房入学名额，在建立好学籍的前提下，李女士要无偿将此房屋转到赵女士名下。如果双方约定的时间没有建立好学籍，则在建立好学籍之后，将此房屋转到赵女士名下。后赵女士发现，因为买的房子上涨，李女士瞒着自己与拆迁公司磋商。赵女士于是起诉到法院。

后法院审理认为，因双方都认可李女士的女儿还未取得中关村第一小学学区房入学名额，赵女士要求李女士进行房屋过户的诉讼请求法院不予支持。李女士并没有将名下涉诉房产出卖的行为，且其女儿上学的学籍取得要依赖于涉诉房产产权的持有，因此不存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形。最后法院判决李女士支付赵女士租金。

问答丨购买学区房的法律要点

为了不让孩子输在起跑线上享受更好的教育，即便在楼市疲软的情况下，学区房的价格也是居高不下。但购买学区房过程中存在很多隐患，今天小编通过几个问题，帮大家分析其中的问题。

Q

&

A

问题一：原房主未将户口迁出，能否办理入户?

甲

为便于孩子入学，我在市区购买了一套学区房，并签订了购房合同。但是办理入户手续时，却发现原房主没有将户口从该地址迁出，我无法办理入户手续，影响了孩子入学。遇到这种情况该怎么办？

可先为新房主办理落户，再动员原房主迁出户口。房屋出卖后，原房主在此处已没有了固定住所，不具备在此处登记户口的条件，原房主应当将户口迁入其具备落户条件的地方入户，以便新房主迁移户口。

对原住户居民搬走但户口仍未迁出的，可先为新搬入的现住居民办理落户手续，因此，新房主可依据该文件，向派出所申请为其办理落户手续。

双方事前可以约定卖方应当在合同签订之日起一定期限内将户口迁出，逾期未迁出，需承担一定金额的违约责任，并约定若因原房主拒绝迁出户口导致新房主无法或延期落户，从而影响子女入学的，买房者有权解除合同，以此督促原房主尽早办理户口迁移手续。

问题二：原房主是否应该协助新房主办理业务?

乙

我在市区购买了一套面积小于60㎡的学区房，由于疏忽，没有把该学区房的水电户名变更过来。根据相关政策，小升初时，面积在60㎡以下的房屋要提供居住满3年的证明，才能满足第一批入学条件，而提供居住证明需要有水电费缴纳情况，请问，原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更？

原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更，要看协助更名是否是原房主应当履行的合同义务。因房子已经归给新房主所有，缴纳水电费的义务人也是新房主，则水电户名理应与新房主一致。

原房主将水电户名进行变更，属于购房合同中附随的协助义务，即便购房合同中对此没有进行约定，作为合同的附随义务，原房主也是有义务协助新房主将水电户名进行变更。

问题三：无法办理按揭贷款咋办?

丙

我想购买一套学区房，无法一次性支付全部购房款，打算办理按揭贷款。看中一套房签订合同之后，才发现该房的面积过小且房龄已经超过30年。这样的话，商业银行不给予办理银行按揭贷款，请问，我该怎么办？

要看双方事先是否知情，购房前应了解贷款条件。如果在签订购房合同时，约定付款方式为按揭贷款，但双方对该房屋不能办理按揭贷款均不知情的，双方均无过错，可以约定变更付款方式为一次性付款或分期付款，并且卖方应当在变更付款方式后，给予买方一定的合理期限筹备资金以支付购房款。

若买方明知房屋不能办理银行贷款，依然签订购房合同，则应自行承担不利后果，即在不能办理银行贷款时仍应当依约按时支付足额购房款给卖方；若卖方明知房屋不能办理银行贷款却隐瞒这一事实，买方最终不能办理银行贷款，导致购房目的不能实现，则买方有权解除购房合同。

贷款购房的，应当先向当地银行了解哪些房产不能办理按揭贷款，在买房时注意房产面积及房龄，以免签订了购房合同却无法贷款。

问题四：租期未满的学区房，已付租金如何算?

丁

我购买了一套学区房，并签订了购房合同。原房主之前已将房屋出租，且D在购买时租期未满。但原房主并没有告诉丁，租客给他一次性支付了一年的租金。请问，租客已支付给原房主的剩余租金该怎么结算，是否应当从购房款中抵扣？

根据买卖不破租赁原则，原先的承租人可以要求继续租住在该学区房内直至租赁期满。

购房者应事先了解清楚所购房屋是否存在租赁情况，如果双方并未对此进行约定， 新房主取得房屋所有权后，享有房屋出租收益权，而原房主在签订协议时未向新房主披露后续租金已经收取的事实，损害了新房主的合法权益，新房主据此可以向原房主主张经济损失赔偿。

支招 | 购买学区房五大攻略

学区房价格不菲，且关系到孩子的教育问题，可不能任性的买买买，一定要擦亮眼睛哦！

提醒一：靠的近不一定就是学区房

在不少刚刚接触学区房的家长眼里，学区房买得距离学校越近，孩子上学越保险（放心保）。“其实学区房很复杂。”一家中介负责人告诉记者，有市民反映，自己透过卧室窗户就能看到一小学的操场，但是学区图中却没有自己的楼，最终孩子还是无法去该校读书。

因此购房者要经常登录各区教育系统网站，查询了解目标学校具体的学区范围，并适时留意各个学校的学区变动。

提醒二：看原房主户口是否已迁走

鸡蛋换鹌鹑蛋，这样的故事还在发生。许多热点学区内的老房子成为了“紧俏货”，价格一路走高。有的市民甚至调侃道，“无论房子再老再破，只要位于热点学校的学区，总能卖个好价钱，而且不是想买就能买到的。”不过，与购买新房子不同，买卖二手房的时候涉及产权、户籍的变更，一旦没有处理妥当，就会有买了学区房孩子仍不能入学的风险。

目前不少中介会对户口有严格要求，合同当中都会写明户口迁出时间和违约责任，以确保买房者的孩子能顺利入学，如果违约，业主需赔偿客户违约金，具体赔偿价格，需要业主和客户协商。

如果户籍地址已有常住户口存在，户口迁移这一过程必须要在交易结束前完成。目前通行的做法是，在买卖合同中约定交房之后办户口迁移，逾期每天交万分之五的违约金。

提醒三：学校对入学是否有要求

一般来说，知名度越高的学校学位越紧张，各个学校细则不同，有的学校学位实行排名制，有的则优先入户时间，所以目标学校对学位申请的具体要求，必须事先打探清楚。

鉴于户口已迁走、学位仍被占用的情况偶有发生，购买学区房的家长需搞清楚该房学位是否已被占用。如该房学位已占用，则该学位使用将受到一定限制，如小学在6年内不能使用，而中学在3年内不能使用。因此，合同中除户口迁移之外，应明确学位问题。

提醒四：看开发商与教育局的文件

市教育局在今年的工作要点中也明确提到，继续通过名校托管、联办、联盟等形式，扩大优质教育资源的覆盖面，这意味着越来越多的名校会“打破”现有的学区界限，出现在市民身边。一些不在主城区的“名校学区房”，也成为不少新楼盘卖房时所打出的噱头，中介提醒规划和承诺要多看文件，防止被忽悠。“新建住宅如果打着学区房的旗号，需要看是否与教育部门达成了协议。”

提醒五：“商业楼”不属于学区房

在购买热点学校周边学区房时，家长们还需要仔细留意的一件事情就是房源的性质。因为多数学校的服务区是指学区内的住宅楼，不含机关、单位和商业楼，不含正在建设或规划待建的住宅小区。有的新建小区居民的房产是商业用房，并不是居住用房，而开发商为了获取更多的利益，在卖房子的时候，也不一定会把房源的性质说得那么明白。

内容综合自：律海扬帆、搜房网资讯