千亿级房企扎堆进三水区域价值引发投资热潮

北江新城新建的楼盘。南方日报记者 丁铨 摄

本月三水再迎“房产大亨”。来自上海的“狼性企业”旭辉地产斥资5.22亿元收购佛山华祥及汇金两家公司全部股本权益，开发三水住宅和商业项目，并向两家公司提供共计4.22亿元股东贷款。至此，旭辉地产正式进驻三水，成为三水楼市又一员虎将。

而在上月底，同样的剧情就已经上演过一次。6月29日晚，刚迎来20周岁生日的广州恒大地产低调公布，恒大成功将西南街道西青大道一宗优质地块收入囊中，挺进佛山三水。这也是继保利、碧桂园、万达之后，又一家千亿房企布局三水市场。

至今，三水已经汇集了保利、碧桂园、万达、恒大四家千亿房企，如今又增添一位千亿房企候选人旭辉地产，再加上雅居乐、北大资源、恒福等规模开发商，三水可谓“大牌云集”。有业内人士分析认为，“巨头”的纷纷进驻，其实并不难理解，作为“广佛肇绿芯”的三水，拥有独天得厚的宜居环境，而品牌房企的云集，也印证了三水逐渐凸显的投资环境，并成为推动三水发展的新驱动力。

房企巨头进驻见证城市辐射力提升

把目光投向旭辉地产的投资地块，不难发现，华祥地块及汇金地块均为位于三水新城核心区——TOD片区的商住地产项目，项目紧邻三水万达广场、百利达广场，商业氛围浓厚；靠近三水荷花世界、三水森林公园，景观资源丰富；周边还分布有医院和学校资源，配套成熟。

其中，华祥地块包括位于三水区西南街道科技工业园南丰大道30号的一至四块土地，总占地面积13.4万平方米，规划总建筑面积26.8万平方米，土地性质为住宅及商业用地，土地使用权年期为住宅70年，商业用途40年。旭辉地产购买该地块的总价为2.99亿元，这意味着该地块的楼面地价约为1115.67元/平方米。

汇金地块包括位于佛山三水区西南街道高丰涡的三、五及六地块，总占地面积11.36万平方米，规划总建筑面积28.58万平方米，土地性质为住宅及商业用地，住宅权限70年，商业权限40年。旭辉地产收购该地块的总价为2.23亿元，所对应的楼面地价为780.26元/平方米。

“从地价来看，三水目前仍然是价格洼地，投资回报率值得期待。”合富辉煌佛山公司市场研究部总监曹绍林分析认为，房企巨头相继进入三水市场，也是因为对这片市场的看好和期待。

事实上，在过去的三年里，明星房企进三水的步伐可谓“不约而同”。

2015年6月，碧桂园高调进驻三水，以2.13亿元的总价拿下位于三水西南街道广海大道西北侧地块，地块总面积57.68亩，建筑面积17.2万平方米。其时，碧桂园高层公开表示看好三水区域的发展，“三水经济发展快速，现在即将冲刺千亿GDP，各方面的发展都很理想，我们看好三水的潜力，对三水市场很有信心”。市场的发展印证了碧桂园的眼光，截至目前，三水碧桂园华府项目已经推出三期洋房产品，并快速售罄。项目均价超过7000元/平方米。

万达广场落户三水的消息曾让这座城市一度沸腾。2014年底，沉寂多时的佛山土地市场传来消息，大连万达商业地产股份有限公司以4亿元底价竞得三水新城地块，楼面地价960.8元/平方米。领先丰地产咨询公司总经理助理李华宇在接受采访时认为，万达进驻三水新城，一方面是对三水区域价值和潜力的看好，另一方面，作为商业配套，万达广场对于三水的区域投资配套升级也是一大利好。

而与万达广场毗邻而居的保利花园项目的开发时间更早，至今，保利花园已经成为三水最耀眼的明星住宅项目之一，销售均价也由两年前的“5”字头飙升至“7”字头。

纵观整个三水房地产市场，近年来，保利、万达等占据新城板块，碧桂园、博雅滨江、帝景湾加入西南中心老城区，雅居乐花园雄踞右岸公园黄金地段，北江新区也集聚了时代城、北江明珠等楼盘。在三水中心城区的版图上，房企明星队阵容相当豪华。这些房企的到来，搅动了三水楼市江湖，促进三水房产市场向前开发，也不断增强三水的城市辐射力。

至今，三水已经汇集了保利、碧桂园、万达、恒大四家千亿房企，如今又增添一位千亿房企候选人旭辉。业内人士认为，佛山楼市供销两旺，而三水作为广佛交界房价洼地，将吸引更多品牌开发商进驻。

本地楼市升温明显

根据佛山市住房和城乡建设管理局最新发布数据，今年6月，三水区一手住宅成交2446套，总成交面积25.56万平方米，成交价格上涨至6432元/平方米。相比于佛山市内其他区域，三水区成交总面积仅次于南海、顺德，跻身成交总量前三名。

三水楼市正在逐渐升温。数据显示，2016年2月至6月，三水一手房成交价格实现“四连涨”，从今年2月5703.9元/平方米的平均价格上涨至6月份的6432元/平方米，每平方米上涨超过700元，总体涨幅12.8%。

根据经纬地产月报，今年上半年三水区不少楼盘价格涨幅较大。位于北江新区的汇信华府5月均价6436元/平方米，比三月份价格上涨了近1500元/平方米；而云东海板块的绿湖爱伦堡，售价从今年1月份的“3”字头飙升至“5”字头，紧追西南中心城区房价；位于三水新城的恒福新里程则以7919元/平方米的售价领涨三水各大楼盘。

而到六月份，位于北江新区的三水汇信华府强势跻身佛山市月度住宅成交套数排名前十，销售均价超过7000元/平方米。与此同时，三水区也掀起一阵密集推货潮，6月18日，保利中央公园推出22座143平方米大户型单位共93套，当天成交即过半；6月25日，三水时代城和万达广场同时推新，万达广场116套新品开盘即售罄，销售价格为6600—7300元/平方米。

事实上，随着高铁、轻轨等交通利好以及区域配套日益完善等优势的逐渐显现，三水新城区域价值不断提升。新城境内的三水万达广场、保利中央公园、恒福新里程、万景豪园等楼盘成交价格和体量均跻身三水楼市“第一梯队”。

老江在三水生活多年，今年5月刚在保利中央公园买了一套大户型四房单位，“主要是看好三水新城的发展潜力，这里有商业、有产业、环境好、规划科学，未来物业应该会升值。”除了自己购买之外，老李已经介绍了不少身边的朋友来三水新城买房置业。

同步升温的还有三水楼市的成交体量。近四个月来，三水区一手住宅成交总量均超过20万平方米，相比于去年同期，今年楼市成交量涨幅超过60%，掀起三水初夏楼市成交热潮。

6月底出炉的一份三水房企半年销售成绩单则让明星楼盘又火了一把。根据克尔瑞咨询机构发布的信息数据，前六月三水保利中央公园以近7亿元的销售额折桂住宅市场上半年销售冠军。汇信华府、博雅滨江花园、恒福新里程、三水万达广场等紧随其后。综合来看，排名前十的地产项目上半年销售总额近40亿元，再创三水新高。

住宅市场火热同时，三水的别墅市场也不甘寂寞。6月份，保利地产宣布收购三水云东海高尔夫花园，进军云东海别墅市场；7月9日，该项目正式更名保利云上，并首度开放销售中心以及首个生态童真水上乐园，首推120—500平方米的别墅单位，预计下月将开放样板房。

广州客“西进”搅热地产市场

上周末，在三水乐平大旗头古村参加完文化节的陈生马不停蹄赶到西南城区，开始了他的“看房之旅”。“想找个有潜力的城市进行房产投资。”陈生告诉记者，三水显然比较符合他的投资需求，“预计会在保利花园或万达广场两个楼盘中选择一个。”次日，陈生一家又专门去了芦苞江边品尝特色河鲜，“三水是个很宜居宜游的城市，在这里买套房，可投资也可自住”，陈生表示，对于广州人而言，三水是小长假的休闲好去处。

“三水距离广州不远，车程不过半小时，近来随着城轨的开通，进一步缩短了三水与广州的距离，这也是广州人前来三水买房的一个重要原因。”三水一资深房地产从业人士说，广佛肇城轨开通成为广州人到三水置业的一个催化剂。

该人士认为，广州客到三水买房置业也是三水城市区域价值提升的表现。他认为，随着越来越多的广州人知晓三水，三水房地产市场或许能获得更多广州客源外溢效应带来的红利。

来三水休闲和置业的广州人数量不断增多。“广佛同城化”大幕启动以来，两地置业互动逐渐加速，今年以来，随着南海东部传统“广佛盘”区域价格不断飙升，广州客“西进”趋势明显，“大部分广州客佛山置业的目的在于投资，对于广州投资客而言，价格洼地是最好的地段。”曹绍林指出。

事实上，广佛肇轻轨通车以来，三水楼市表现一直都很活跃。广州客成为三水楼市量价齐升的重要推动力。新年以来，三水各大楼盘广州客人的到访量显著增加，部分项目销售中心门口几乎天天有粤A牌的大巴从广州拉来一车车客人。“我们能明显感觉到广州客对三水楼市的关注度正在提高。”佛山北大资源地产有限公司副总经理张超凯告诉记者，从公司名下三水项目博雅滨江的客户到访量来看，广州客比例约为20%—30%，并且这一比例可能还将持续提升。

对此，三水万达广场有着更明显的感受。“万达广场三期住宅项目的认筹客户中，广州客人的占比已经超过三成”，三水万达广场相关负责人表示。相比前期产品，万达广场三期住宅项目价格也有所提升，据介绍，万达广场刚刚售罄的一批86平方米和139平方米住宅单位均价飙升至6600—7300元/平方米。

除了被三水自身的区域环境和价格优势吸引之外，曹绍林认为，广州客集中大批进入三水市场的另一个重要原因是中介机构的推动。“现在三水卖得好的都是与广州渠道公司合作的楼盘，包括三水时代城、北大资源博雅滨江、恒福新里程都是。只要在合作期内，便卖得很火。”三水一资深房地产从业人士透露。

直接去广州推介房产拉回客户已经成为三水众多开发商的共同模式。“从去年开始，我们就在筹划吸引广州客，今年正式实行计划以来，成效显著。”张超凯说，通过与广州项目的联动宣传，越来越多的广州人接触和了解三水博雅滨江项目。除此之外，广佛肇轻轨通车以来，趁着交通条件利好，许多广州三级市场中介组织客户来三水团购看房，博雅滨江项目已经接待过好多批类似中介组织前来的广州客。

■记者手记

“楼市热”的冷思考

随着广州购房者逐渐进入佛山西部，今年上半年以来，三水楼市着实有点“火”。量价齐升、“四连涨”、千亿房企进三水等都成为高频词汇。在三水各大楼盘挂出的宣传栏上，“轻轨”、“高铁”、“地铁”、“价格洼地”等成为最大卖点，借助交通优势发展，市民对“广州西”概念的接受度正在走高。

伴随而来的是三水房价的一路飙升，有数据显示，今年2月至今，三水房价已实现四连涨，销售均价从5703元/平方米上涨至6432元/平方米，涨幅超过12%。

楼市的火热让原本淡定的三水市民感到纠结，广州客到底看中了三水哪点优势？这种涨势究竟能够持续多久？要不要跟风买一套？最近，这些问题成为三水人茶余饭后的热门话题，笔者也时不时收到朋友的困惑与咨询。

对于以上问题，笔者以为冷思考是行动的前站，毕竟买房不是买白菜。

首先要思考的是三水房价为何会大涨，市场供求关系的变化无疑是不可忽视的规律。新年以来，不少市民已经明显感觉到了楼市的热度。但以笔者自身体验而言，几乎每一次经过欧雅·右岸春天和文峰路博雅滨江项目的时候都能看到不少粤A牌大巴车站项目门口停驻，随即一批批广州客被迎进销售中心，且据说成交情况极好。

而从数据上来看也能直观看出三水楼市的“繁荣”，6月25日，三水万达广场正式发售119套86平方米和139平方米住宅单位，开盘即售罄。而整个六月份，三水楼市也继续量价齐升，一手住宅成交2446套，总成交面积25.56万平方米，成交价格上涨至6432元/平方米。相比于佛山市内其他区域，三水区成交总面积仅次于南海、顺德，跻身成交总量前三名。

但除此之外，笔者以为有一个小细节不可被忽略，那就是关于中介佣金部分。有业内人士向笔者透露，广州客来三水买房超过七成是通过渠道公司看楼，渠道公司能从开发商处获得约10%的成交回报。羊毛出在羊身上，这是亘古不变的市场规律。那么再回过头看新年以来12%的房价上涨率，是否正好与10%的渠道公司成交回报相抵？

房价的上涨还让部分有刚性需求的三水本地人“不满”。原本“5”字头的房源，突然飙升至“7”字头，这意味着总价涨了10万—20万元，单首付便要多准备好几万。笔者的朋友晓宇是三水本地人，除了不断走高的价格之外，正在看房的他又多了一项考虑的内容，那就是楼盘的空置率。毫无疑问，以投资型客户为主的楼盘入住率相对会低一些，居住氛围也更难营造。

当然，房价的上涨从某种程度上看可以说是一把“双刃剑”，在“刺伤”了不少人的同时，也有不少本地人对广州客抱有期待，毕竟楼价的上涨让一部分拥有房产的市民得到了实实在在的利益的同时，也带动三水“火”了一把，这对于提升三水的区域影响力也起到积极作用。

另一方面，“空城”危机也是当前三水在“楼市热”的环境下不得不思考和警惕的问题。以地理位置较近的鹤山为例，前几年很多佛山人到鹤山投资，但数年过去回报显然不尽人意；而国内的一些著名城市如三亚、惠州大亚湾等也曾经历过“投资热”冷却后的“空城”危机。以史为鉴，或许三水也该早点思考和正视这一问题。记者 南盼