行业报告 | 热点城市房地产销售即将迈入冷静期
一、9月微凉秋风起，火热房地产渐入冷静期
基建投资加大将减少对房地产的依赖
1-8月固定投资增速稳定在8.1%，国家近期加大基建投资意图明确。
PPP项目热火朝天，截止6月末PPP执行阶段项目619个，总投资额已超万亿，落地率显著上升；截止9月全国有43个城市的轨道交通建设规划获得批复，规划总里程约8600公里，平均每公里投资7亿元，按照规划测算一年投资超过3000亿元；根据中债资信数据，2016年1-8月城投债规模超过1.2万亿（超过2015全年）；2016年1-8月地方债发行规模约为4.8万亿（超过去年全年3.8万亿），预计今年地方新增及置换债总额超过6万亿元，主要投向基础设施建设领域，发挥积极财政政策的功能。
基建和房地产在固定资产投资中占比超过70%，此消彼长的跷跷板效应下，基建投资的加大将减少对房地产投资的依赖程度。
居民部门杠杆率上升过快，房地产过度吸收资金
居民部门杠杆率从2006年的3.83万亿（占GDP约17%）快速提升到目前超过30万亿，预计2016年居民部门杠杆率将超过43%。
2016年1-7月银行信贷增加额约为8万亿，个人住房抵押贷款加土地与住房开发贷款约为3.4万亿，占比约42.5%，房地产行业过度吸收资金，挤出了其他行业的融资需求。
央行研究局首席经济学家马骏称，我国杠杆率上升1/3来自房价上涨，需要抑制房价泡沫过度成长，抑制过多金融资源流入房地产行业。
9月政策凉风习习，住建部重提房地产市场调控
9月6日，住建部发布贯彻《法治政府建设实施纲要(2015-2020)》实施方案，时隔半年重提房地产市场调控，包括完善房地产宏观调控，坚持分类调控，因城施策；建立全国房地产库存和交易检测平台，形成常态化房地产市场监测机制等；
9月12日媒体刊文称，高烧不会成为楼市常态，经济转型期间投资回报率下降，大量资金涌入楼市，导致热点城市房价上涨较快。投机炒作的高烧难以持续，因城施策，楼市重回理性是大概率事件；
还有媒体9月以来连续发文，提醒市场警惕热点楼市高杠杆风险，认为社会资金向热点城市房地产过度集中，各路融资支持开发商争夺地王，部分家庭在房价高位集中加杠杆，房价泡沫风险与高企的个人按揭杠杆风险正在逐步积累；限购限贷短期为权宜之计，长期需降低房地产市场杠杆，提高高房价交易成本，消除房价过快上涨对居民消费和社会投资的挤出效应。
信贷政策微调，武汉厦门限购限贷加强调控
9月1日，武汉实施《关于加强住房信贷政策管理的通知》，内容包括：武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%；在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%；在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，不予发放购房贷款。
9月5日，厦门宣布自起执行住房限购政策，内容包括：拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭以及无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭三类居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。
9月12日，北京部分银行首套房贷利率由83折回归85折；同时近期北京购房网签环节执行新举措，无购房资格者在房产证上不得单独署名，封堵通过假结婚骗取购房资格的行为。
2016半年报显示，18家上市银行房地产开发贷增量同比下降83.54%，个人住房贷款同比上涨77.68%。
二、需求短期透支明显，持续现金流价值更显珍贵
热点城市房地产销售即将迈入冷静期
全国房地产销售已连续4年高位震荡，热点城市的房屋金融资产属性前所未有的增强，资金逐利避险疯狂涌入，首付贷房抵贷等高杠杆工具重现，为买房假结婚假离婚屡见不鲜，北上深全城豪宅化，上海苏河湾出现单价34.5万/平超级豪宅；深圳2016年8月一手住宅销售均价超过7万/平；
热点城市房地产销售集中过热，引起高层关注和担忧，引发国家政策调控。发改委徐绍史称下阶段将适度从紧扩大总需求，着力推进供给侧改革；
北京市房地产协会秘书长陈志表示，当前楼市是货币推升的，与土地供给无关，土地供给过剩而不是不足，购房需求是避险性大于居住性；
在政策明确的因城施策分类调控的预期和适度从紧扩大总需求的前提下，热点城市房地产销售即将迈入冷静期。
房地产ABS发行提速，持续现金流价值进一步凸显
近期房地产资产支持证券ABS发行提速，截止9月9日存量约37只，融资总额约471亿元，涉及房地产开发、经营、服务；基础资产包括包括应收销售尾款，应收管理费、租赁收入（办公/商业/住宅/园区）、信托收益等；
交易商协会9月2日召开主承销商通气会，支持主要业务在一二线城市、信用优良、市场认可度高的（AA级以上）上市房企和国有房企注册发行债务融资工具，募集资金落实“去库存”、“租购并举”等相关政策，同时加强对募资用途的监管；
在房地产行业的存量时代来临的大背景下，房企面临发展模式的深刻转型，物业存量资管模式将成为主流，而其核心价值来源于稳定的现金流入形成的收益分配，稳定可持续现金流价值将进一步凸显。
可产生稳定现金流的物业包括：
提供居住收取租金的住房出租型物业，提供医疗看护服务的养老型物业，经营稳定的商业地产和办公楼，企业入驻率高的科技园区，经营良好的停车场、细分化的汽车型酒店、专业外包的学生宿舍、甚至包括加油站、服务区、数据中心和废物管理设施等非常规性物业；
稳定可持续现金流种类多样，主要包括：购房款的应收尾款，应收物业管理费、应收资产管理费及超额分红、租赁收入（办公、商业、住宅、园区）、信托收益等；其现金流的稳定和持续主要依赖于专业资管商的能力与经验；
可以预见的是，随着房地产行业存量资产管理的兴起，未来将出现一批具有专业高水准、精通市场及运营的专业资管商，专业价值和资源整合能力的价值将前所未有的提高；在未来注册制为导向的公司上市机制下，在二手房O2O、房屋租赁、旧楼改造、养老运营、装修管理、停车场运营、办公楼运营、商业经营、甚至学生宿舍运营等各个细分子行业，将会出现多个类似于世联行的独角兽公司；
随着企业上市注册制的预期，房地产服务类及资产运营类的专业型公司将有着广阔的发展空间，将大大丰富房地产类上市公司的类型。
（报告来源：光大证券）
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