“城市分化和布局” 房企最大规模的下一张入场券？

本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。2016年，“分化”绝对是中国房地产市场重要的标志，核心城市由火热到火爆，区域型城市由盘整到机会闪现，小型城市依旧一滩死水，房价停滞，土地滞销！媒体上闪现的“高成交、快涨价”、“高地价、地王”都是个别城市的代名词，都是资本逻辑下的产物！因此，选择一个好城市、选择一个好区位进行投资和布局，是比任何时候，都迫切、都关键的事情，“投资能力”俨然已经成为房地产企业的第一能力和核心竞争力！

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在2016年过去的大半年，有几个现象不容忽视，而且仍在继续存在，持续发酵

1、核心城市产生34%的销售金额，50%的土地出让金！

2016年上半年房地产市场高价地频出，但成交城市主要集中在上海、南京、苏州、杭州、合肥、天津、郑州等少数核心城市。同样，销售的火热带动全国房价攀升，市场热度较高的城市也集中在少数核心城市，譬如：武汉、成都、杭州、青岛、上海等城市。TOP10城市销售总量占全国的总销售额的34%，且热度持续高位。更为夸张的是这些城市贡献了50%的土地出让金，为有商品房以来，最为分化的一年！2、龙头企业出货积极，拿地总体较为保守，地楼比高企，压仓重点城市。

2016年1~8月房企销售规模大幅提升，TOP20门槛已经达到去年整年水平，6家房企销售金额破千亿，84家房企破百亿也达到历史最佳。市场的热销激发房地产企业补库存意识，拥有丰富资金渠道的大型房地产房企，尤其国有房地产企业拿地规模大幅提升，但拿地较为谨慎，布局城市和调仓成为主流。非主流企业异军突起，近期已经出现非常明显的降温趋势。

金融收紧政策的缺位，各个城市分化、热门城市调控政策的绵软无力，导致房地产行业“两年高一年低”的规律失效，各个城市的周期和基本面变化更加值得关注！

另外，为了分散投资、营造更多的投资标的，各个城市都在积极地调整城市总规、对出让端进行改革。诸如：城市外溢和城市群规划带来的“连城效应”；新区化、并区效应带来的制度性红利；“破顶效应”带来的很多城市的一轮新机会；容积率优势型项目和休闲主题项目开始快速复苏；城市更新和基建加速带来了巨大的政策红利和更多的投资新机会。这些新变化和新机会，结合具体的城市，都将会有不同的区域机会和投资机会，因此值得深入分析具体的潜力城市。在城市分化和“马太效应”越来越明显的大背景下，房地产企业和相关金融企业并不需要布局越来越多的陌生城市，优选城市，关注趋势更为有效和直接！因此，克而瑞研究团队开展了大量前瞻性的研究，围绕潜力城市，根据城市基础指标、房地产市场特征及房企关注度梳理出全国重点进入城市，并对相关城市做了全面的分类研究：

四类城市投资建议，各有不同

1、

城市群型城市：城市战略分流区域上的投资机关注8-10年；土地出让端的红利和白头文件；城市更新中的巨大机会；居住替代型物业的投资机会…

2、

单核集聚型城市：战术外溢区域；控规修正背景下城市新兴区域的投资机会；关注容积率优势区域和项目的机会…

3、

风口机会型城市：新区布局；基建扩容；区域合并…

4、

政策驱动型城市：一核一带…

克而瑞在全国35个城市拥有分支机构，在100余个城市拥有信息采集点，持续对全国核心城市群和近20个投资重点城市及其板块进行深度研究，形成了系列城市投资战略研究的成果，高颗粒度的宏中微角度投资环境解析，以及前瞻性的投资预判，助力开发企业投资布局。

城市投资战略研究，通过对各个板块人口、政策、规划等基本面的分析，以及市场容量、供求关系、客户结构和产品结构等的深度调研和分析，给出板块适合优先进入/机会进入/谨慎进入等的投资建议。以无锡为例。