什么？万科又准备率先降价？别开玩笑了！

这几天，朋友圈各种耸人听闻的标题不时出现，什么《重磅！万科又要降价！》、

《震惊！万科打响2017年降价第一枪》等等。究其原因，是万科在2016年年报中对12个城市的13个项目计提了“存货跌价准备”，不明真相的群众以为“跌价准备”就是“准备跌价”，纷纷赞叹万科又要先跑路了，那么实际情况到底是什么呢？

我们先来看看万科在年报中是怎么说的：

那么，到底什么是“存货跌价准备”呢，这是一个会计术语。这个段子你肯定听过，一个黑涩会大哥因为走私罪被抓，被判了二十年，今年终于出来了。他对接他的小兄弟说，走，我入狱前藏了一批货，价值百万，一出手我们就有钱了！他带着小兄弟挖出当年藏的箱子，流着幸福的泪水，打开了箱子一看：满满一箱子BP机……。会计上来说，在黑涩会大哥那里，这批BP机是按照原始成本计价的，即100万，而这批存货在当前的市价是0，差距就是“存货跌价准备”。如果大哥有个会计，他应该每年看看市场上这批BP机值多少钱，第一年，值110万，不用管，第二年120万，不用管，第8年只值70万了，那就计提30万“存货跌价准备”，只有这样，大哥看到报表才知道自己的真实身价，我靠，我的身价不是100万了，只有70万了！第9年，市场价值是50万，就再计提20万的“存货跌价准备”，直到哪一天，市价是0…

这就是“存货跌价准备”，它代表的是存货的成本与市场价的差额，为什么是准备呢？因为存货还没有卖掉，这个价值差额还只是暂时的，以后还有可能变化，但是为了真实表示今年的身价，所以先“准备”着。计提存货跌价准备，不是因为“准备跌价”，而是基于当前的市场判断，预计这个存货将来会“跌”，仅此而已。以后市场好了，还可能把“准备”再加回来。

我们看万科这次计提的12个城市13个项目，总共有3类：

第一类：乌鲁木齐金域缇香、唐山红郡、温州龙湾花园、芜湖万科城4个项目年末计提的减值准备比年初减少，说明项目盈利好转，存货的成本与市场价值的差额缩小了。

第二类：烟台海云台、乌鲁木齐南山郡2个项目年末数字和年初数字没变，说明万科判断项目盈利状况没变化；

第三类：宁波万科城等7个项目，新增计提跌价准备，说明项目盈利没有达到万科预期，拿地的时候觉得能赚钱的，现在感觉可能要亏钱了，至于原因，可能是地拿贵了，可能是市场变差，也有可能是其他因素，譬如项目工程进度延期、各种原因导致调整规划方案、甚至是项目遇到外部纠纷可能造成损失，等等各种可能，具体的原因万科没有披露，对这些项目熟悉的朋友，可以在后面留言，我们看看到底是什么原因？

所以，上述12个城市的朋友们，不用过于担心，万科计提存货跌价准备，仅仅表示万科自己觉得项目不能赚钱了，并不代表万科“准备跌价”，仅此而已。相反，万科觉得要亏的项目，万科经营中只会想办法卖贵一点，尽量少亏一点，这个可能性说不定更大些呢。

最后，我想说的是，“存货跌价准备”做为企业“盈余管理”最常用的手段，常常被企业用来合法调剂利润，因为这个手段没有任何成本，不用交税，不用资金往来。所以，不用过度解读万科计提的存货跌价准备，说不定人家只是因为觉得今年利润有点多，想给明年留点余粮呢？

特别说明，以上文章仅代表本人个人观点，所需信息来自万科年报及专业知识，与万科无关。

（作者简介：胡士洲，云松资产合伙人，麦田建屋技术服务有限公司COO，长期从事房地产财务、投资及房地产基金管理工作，曾任职万科多年。

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