独家内幕：五一期间 深圳楼盘都是这样搞促销降价的！

五一，更像是那群楼市中介的狂欢。

先说临深的惠州，4月底，惠州要限购的传言再次爆出，主要原因是传有多个惠阳大亚湾的楼盘连夜开盘。尽管最后被再一次辟谣，但与此同时，五一前夕并没有传谣更没有辟谣的深圳楼市，同样焦虑得让人难受。

一方面，传了许久的深圳调控加码究竟何时出招？另一方面，深圳楼市在不经意间，悄悄回暖了吗？又是怎么回暖的？

带着这些疑问，今年五一小长假，网易房产记者走访楼市，深入罗湖、南山、龙岗、龙华、宝安等多个区的多个楼盘项目进行了踩盘暗访，希望带给读者一个更加客观的深圳楼市真相。

▲ 龙岗某楼盘五一期间，围满了沙盘的几乎都是二手房中介

一、数据篇：深圳楼市在不经意间，悄悄回暖了吗？

我们讨论三个数据的对比。

第一个数据，红五月的“前任”，也就是4月份的成交情况

根据市规土委昨日披露的数据，4月全市均价54619元/平方米，环比微跌0.2%。

均价说明意义并不大，所以再看下成交量。有数据显示，今年4月份，深圳新房住宅成量显著增加：4月份深圳全市共成交1977套新房住宅，终止了自去年“深八条”以来的五连跌，环比3月增幅将近1.5倍。

而实际上，在2016年同样低迷甚至成交量腰斩的4月份，4月份深圳一手住宅成交也有2340套，虽然环比去年三月暴跌了47.5%，但实际上也比今年4月一手成交也好，可见深圳当前的调控力度。

第二个数据，再来回顾一下前三年的深圳五一楼市行情

2014年五一假期，深圳一手楼盘上演了各种“震撼人心”的促销——“特惠房25万起”、“百盘联动八五折”、“放价行动直降20万”、“每天10套特价房”、“首年免月供”、“4万抵9折”……

2015年五一假期，深圳多个一手楼盘呈现出“一路涨一路卖”的火爆情况，部分楼盘一个月的价格涨幅超过30%；

2016年五一假期，“红五月”开局不利，新房网签成交同比大跌87.03%，仅有的2个入市项目推售量均比较少，相与2015年年同期5个项目1029套新房的推售量形成了鲜明的对比

第三个数据，看五一前后的批售和开盘情况

从深圳市规土委官网可以看到，今年五一长假同样没有项目获批预售证，而自4月25-28日，深圳共有恒大天璟，恒邦时代、汇德大厦、银鸿大楼四个项目拿到预售证，在当前的市场情况下实属难得。

而选择五一假期期间开盘的，据悉则有4月30日开盘的恒大项目，以及4月28日开盘的汇德大厦项目。

有业内人士监控数据称，恒大项目当天共推1313套 64—110㎡毛坯办公产品，到访约40批客户，售出约50套产品，主要以低楼层为主，成交均价区间为7.7—12.7万/㎡。

而位于龙华的汇德大厦开发商方提供的开盘通稿显示，汇德大厦开盘推出33-65㎡共652套商务公寓，成交均价约5.93万元/平方米，而当天具体成交情况通稿中并未提及。

通稿中还提及，汇德大厦据负责营销工作的负责人透露，在没有认筹和全方位推广的情况下，到访客户量和实际成交数量大幅超过发展商的预期，实现政府和发展商提出的平稳开盘的目标。

二、暗访篇：五一特价房集结号吹响 二手房中介布满各大售楼处

五一期间，网易房产记者走访楼市，深入罗湖、南山、龙岗、龙华、宝安等多个区的多个楼盘项目进行了踩盘暗访：深圳楼市在不经意间，悄悄回暖了吗？又是怎么回暖的？

网易房产为大家选取了深圳各个区的在售代表项目，下面我们来逐一分析详解。

● 罗湖区：

【“网红”太子道】

太子道，曾经是罗湖新盘中的“网红”级别楼盘，前身是祥祺鹏大厦，被收购后重新包装出售。

项目最早开盘于2016年9月，最近一次加推是2017年2月。目前处于顺销状态。剩10余套房源在售，分别是36平，39平和41平。售价在85000-87000元／平之间，首付约100多万。销售强调这是70年产权住宅，不是公寓。

销售人员同时表示，房源为22-41平1-2房小户型，且购房客户多为深中学位而来，多数购房后就转租出去了，租金大约在4500元左右。

【深业东岭】

五一假期第一天，深业东岭项目推出128平样板房开放，同时现场推出了一个点的购房优惠，来了不少客户。据网易记者观察，多数是以家庭为单位来看房的，目标户型以104平3房和128平4房较多。

现场销售透露，项目销量不错，当天上午已经成交了5套，预计下午会成交更多。

【锦缘里嘉园】

项目现房在售，目前户型有51平和60平一房一厅，71平和75平两房一厅，均价6万多接近7万。

锦缘里嘉园项目前段时间由预售转现房，因此暂停销售了一段时间，近两周恢复销售状态。据销售人员透露，恢复销售以来已成交5，6套。

▲开发商在项目现场打出的特价房源

● 布吉坂田龙华片区

【联美新天地】

根据现场销售介绍，目前已交楼140多户，剩余不到100套的房子去年10月申请预转现售，预计2017年5月底推出，售价未定，但预计和之前预售价比较不会有太大浮动。

销售介绍现在剩余房型87、89平方米的较多、65、115平方米的房型较少，售价45000左右，目前没有户型图和样板间可以看。

【合正丹郡】

销售人员表示再过两个月大概就没有房可以卖了，现在每天看房者很多，成交量也很多，并且剩下不多的房子将转现售。

五一假期第一天上午，网易记者在现场观察，项目售楼处现场大约有二十个看房客户，大部分来自于布吉罗湖片区。

【大族云峰】

大族云峰，目前只有营销中心，尚未开盘，因此五一期间现场除了驻场销售，并未看到有上门看房客户。

销售人员表示，目前样板房也在整改中，开放时间未定，周边二手房价在四万多到五万多。

【碧桂园荣汇】

网易记者在现场看到，碧桂园深圳项目荣汇，五一期间同样打出了折扣营销，比如4月30日的额外总裁折扣99折，以及现场的十套“推介精选房源”，平均折扣大概为95折。

【鸿荣源壹成中心】

项目之前一直称霸销冠排行榜，小师妹两点钟前到的项目，现场及样板房区域，均有不少访客。现场销售称，往常普通周末，上门客户成交四五十套属于正常水平。

▲开发商在项目现场打出的特价房源

● 龙岗中心城片区

【华策中心城】

五一假期是项目一期的毛坯交楼日子，所以现场大部分均为业主，同时项目启动了三级市场转介后，现场也有不少二手房中介；

现场销售表示，目前该项目在售的，主要还是1栋，以及3C 栋的81至84平的三房单位，产品带精装，均价在4.5-4.6万/平米

与此同时，销售也透露目前也有特价房单位，均价只要4万，总价336万，首付在100万，不过是二楼楼层的单位。

【星河上寓】

星河项目近期推出了4.5米层高的公寓产品，户型在45-92平米的两房到四房，五一期间现场同样有不少如链家，Q房网的二手房中介。

现场销售表示，目前的这个4.5米高公寓产品根据楼层的不同，价格从4.2万到4.5万/平米不等。

【远洋新天地】

踩盘当天网易记者看到，还没到项目售楼处，从项目附近的公交站，便已经是站了好几批二手房中介，进去售楼处，更是围着沙盘的几乎都是来自中原，Q房的二手房中介。

从现场的“20套精选震撼巨献”特惠房源展板上看，远洋新天地住宅公寓各推出了十套特价房，最低单价为37133元/平米。五一第一天网易记者现场目测，二十套特价房已销售出7套。

与此同时，项目特价房对于刚需购房者来说仍旧有一定吸引力，当天现场前来算价的客户同样不少，基本上来自于龙岗本地。

● 宝安区

【华丰前海湾】

项目现场销售透露，3楼还有特价房，89平总价大概在589万。

【松茂御龙湾】

靠近华丰前海湾的项目松茂御龙湾，目前只有公寓在售，最小的49平米，均价需六万多。现场无访客，售楼处灯都没开……

【华强城】

华强城同样为宝安区的一个大体量项目，规划为三期，先推出会是一期10栋住宅。现场销售介绍，预计最快在6月份开盘。目前暂还没有样板房可以看。

网易解读：

据网易房产了解，五一期间，深圳有楼盘启动二三级市场联动转介，卖房成交的佣金点数高达3.6%，还有1.5万的现金奖。

业内中介人士表示，“二三级联动转介”为行业术语，一般是在楼市行情较淡的情况下，开发商旗下项目除了原有的一手房代理商外，也会联合如链家、家家顺、中原、Q房网等多家二手房中介，在一定时间内，联合起来合卖某一个楼盘的一种“人海卖房模式”。一般来说，为了刺激二手房中介在一定时间内带客卖房，开发商所给出的佣金以及奖励会比平时高出许多。

与此同时，也有开发商方面向网易房产明确表示，当前尽管不少楼盘为抢收五一而推出所谓的特价房，但大部分均是一些低楼层或者是边角户型单位，也是为了启动转介后，楼盘有一些卖点或者特价房的噱头给到二手中介，但实际上也不难看出，当前刚需购房者可以从部分开发商手中获得的议价空间确实已经放开。

来源：网易房产深圳站