链家百科 | 买新房需要注意的问题

在购房过程中，往往存在着许多不为人知的猫腻，让购房者防不慎防。前期选房时如何避免虚假宣传、“缺斤少两”；签合同时要注意什么；交房入住的时候如何保证自己的利益，物业费什么时候开始交；后期的装修等等问题，都让购房者费劲心力，尤其是对于初次置业的购房者，更是摸不着头脑。今天，就为大家介绍一些买新房是需要注意的问题，让你在买房时能够少走一些弯路。

1）验明“五证一照”

购房前必须查看开发商是否具备“五证一照”：企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证和企业法人营业执照。

此外，交房时还要注意开发商是否提供“两书”：商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。

2）实地核实楼盘，谨防虚假宣传

不要轻信广告宣传，最好到楼盘实地看看，除价格、面积、户型、周边环境和小区配套设施及售后服务外，对房屋供水、供电、供气、排污、绿化、保安、保洁等都要详细咨询，并以书面形式确认开发商承诺。

3）慎交购房定金，提防“霸王条款”

购房者在未签订正式商品房买卖合同及附件之前，不必向开发商支付任何形式费用。要注意认购协议内容，特别警惕“定金一律不退”之类条款。签认购协议、交付定金前，特别要问清该房产有无抵押、付款方式、违约责任等。

消费者认为合同条款含义模糊、有失公平，或者认为条款不完善，应坚持要求对有关内容细化、改进，防止开发商签订“霸王合同”。

4）预防“缺斤少两”，面积以实测为准

根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋面积以产权登记机关实际测定的面积为准。房产实际面积和合同面积误差比在±3％以内，据实结算，误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房，并约定退款及付息。

5）附加条款需慎签

在买卖过程中，交易双方为了达成协议在合同中约定了许多附加条款，比如说约定了合同解除的具体条件或者约定了如果一定期限内房价降下来卖方补偿给买方降价的损失。这相当于附条件的期房合约。这些条款的约定因不违反法律的规定，不损害第三方的利益是有效的，但这些特殊约定使原有格式合同更加复杂化，非一般买房人能够辩析清楚，所以在签订有附加内容的合同时，一定要慎之又慎，必要时可以向专业律师咨询请教。

购买新房在签合同前，应该先确保项目“五证”齐全，在签订时，也需要注意一些细节问题，比如注意审查合同文本中补充协议的内容，将违约责任约定清楚。小编在这里提醒大家三点：

1）签订合同时，按照法律规定，同时也签订物业管理协议，以防办理入住时物业管理费发生变化（涨价等）。

2）要求开发商列明后期应交的费用清单，避免开发商后期以各种名义乱收费。

3）签订尽可能详细的补充协议（注意审查出卖人提供的补充协议），比如写明如何承担违约责任，退房或不退房，退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。

新房交房是人生一大喜事，但是在激动之余，一定不要忘了做这些事：

1）在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：

①房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。

②常说的"两书"——"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供

③开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。

2）验收房

①索要《面积实测表》，核对面积大小，了解公摊面积大小及组成

②查看房子装修情况

③如果有质量问题，可以决定退房，或要求开放商在一定期限内逐项修复或赔偿

3）要承诺

让开放商根据质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺；双方根据商品房面积实测技术报告结算房款

4）交费用。除了补退房款之外，还需要缴纳三类费用：

①契税：第一住宅，90方及以下税率1%，90方以上税率1.5%；第二住宅90方及以下税率1%，90方以上税率2%

②公共维修基金

③ 物业管理费用

5）领钥匙

领取住宅钥匙，签署《住宅钥匙收到书》，办理入住手续

一定要注意，在收房时要保持一个原则，先验房，再确认，交钱签字。

1）验房之前，不要收钥匙、交费或者签字。

钱都交了，万一发现质量问题怎么办。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。

2）验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺。并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。

3）不是非得找开发商代办“产权证”。

（一） 什么情况下能退房？

买房不容易，退房更麻烦！现在大部分购房者对于退房的相关知识知之甚少。万一不满意所购新房，在符合一下条件的情况下，购房者可以要求退房：

如果没有以上情况，也可以和开发商协商退房，但往往需要支付违约金。商品房退房的违约金，如果合同有约定按照约定执行，没有约定就按照当地购房违约标准协商，一般不超过实际损失的30%。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。举例来说，如合同约定的违约金为20万，而违约造成的实际损失为10万元，那么法院一般会支持13万元的违约金。

退房的关键在于认定违约责任，并与开发商进行协商。只要开发商同意退房的，且购房者还没有入住的情况下，退房手续仅需3步：

需要注意的是以上步骤仅适用于购房者未收房的情况。如果已经办理了入住手续，想退房的话除上面的步骤外，还涉及到物业、装修损失、税费等问题，比如还需要与物业公司签订解除物业管理的合同。如果已经办理了产权证，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。

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编辑 | 小哥 视觉支持 | 徐茹音

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