支持自住和改善性需求意味着什么

近期，不断有业内的朋友交流是否涨价的问题，甚至有一些项目已经悄悄提了价格。

而此前一些人挂出的二手房，明明是几个月都无人问津，近期竟然也有不少人把价格提了上去。

把新房价格涨上去的，多是去年下半年降幅较大，基本上是在成本线上，甚至是亏本卖出了不少房子，回笼了资金，而项目后续的货源又不是很充分，一方面现金流可以让自己活下去了，另一方面如果再不涨点价，利润完全无从谈起了。

当然，若不是近期一系列的利好政策，他们断然也是不敢提价的。毕竟大家内心都非常清楚，当前市场上的总库存量，还是一个惊人的数字。

而把上手房涨上去的那些人，也都是受了政策或明示或暗示的影响，一方面这些手中拥有多套房产的人，虽然也担心不动产统一登记必然会推进房产税的征收，但他们也多比普通购房者更清楚，房产税要来，还是很久的事，而这些人多数非官员，不怕公开财产，且房产是他们的最主要资产，甚至一些人是指着租金过活的。另一方面，这些人对现金流的需要不是非常迫切，往往没有更好的投资渠道和投资意向，如果房子卖不上价，他们有意愿长期持有，且他们持得起。而那些真正着急卖房子的，一来挂牌的周期不会很长，且多会认可一个明示低于市场价的价格，这部分房子，已经有相当一部分在不动产登记启动之前，就处理掉了。

那么，事实上，2015年除了那些竞争极其惨烈的区域，还会有几拔较大规模的降价抢量式促销外，无论新房还是二手房，上涨的意愿和动向，越来越明显。尽管市场对这种上涨的实际性支撑，仍然有限，但政策性支撑，已经越来越坚挺。

在年后再次降息后，政府工作报告又提出了一系列利好，尤其提到了支持自住和改善性需求。而8号当日，住房和城乡建设部新闻发言人倪虹在接受媒体访谈时更是明确表示，支持居民自住和改善性需求将是2015年住房政策的重要导向。且态度鲜明地表达了“住房既是民生问题，也是经济问题”的观点。强调了要尊重市场经济规律，要尊重住房的本质规律。对于促进改善性需求，倪虹提到，现在有很多家庭要改善住房，需要把原有住房出售或者出租出去，把这个循环打通可以提高社会最终的住房使用率，让所有的房子都能发挥效益。同时对有房一族的改善，和对手中持有的房产对外出租进行鼓励。

可以预见，2015年，对存量住房的盘活，对现有刚性和改善性需求的刺激，都将是政府在政策导向上重点要做的事。则一方面将严格控制新增用地的审批，在供应的源头，放缓速度，同时会加快库存的去化，降低存量;而另一方面，必然将改善性需求与刚性需求一同纳入到政策鼓励的购房范围中，必然在保障困难群体的保障性住房问题和刚性需求购房的易于实现基础上，对个人首次改善自住性住房给予一定的政策鼓励，则二套房的房贷首付比例与利率标准，均将给予优惠，至少不会再像以往那样大幅上调。

这将是决定2015年楼市格局变化的最根本因素，而在这种因素的带动下，具有多次改善性需求的人群，也会再次产生购房积极性，这部分人对贷款的需求不是非常直接，多数具有一次性付款的能力，但他们对楼市的成本和趋势要比普通购房者看得更深入更长远，一旦发现一些好地段的好房子，价格见了底，往往就会出手，这又必然刺激一些优良房产的销量上升。

那么，在刚需端，政府通过对困难群体采购存量房和货币补贴方式的保障，将极大促进现有刚需类存量房的消化，且带动刚需的购房热情，加上已经进行的两次降息和仍将再度袭来的至少1-2次降息，房价即使微微上涨，购房者在总购房成本上，仍相当于是降了价。在首次改善端，一旦信贷政策放宽，大量一直抑制的需求，必然加速释放，销量将稳步上升，而多次改善性力量抄底式的加入，将给改善性需求的市场再加一把火。而另一端，新增供应在上半年必然谨慎推进，刚下半年的库存量必然明显降低，房价在下半年平稳上扬，已经是必然的趋势。

当然，因各个城市情况的不同，同一城市不同区域情况的不同，楼市在各城市间及在同一城市不同区域间的分化依然会呈现出加速的状况，而中小房企陆续出局的行业洗牌也依然会加速进行，但从大的趋势上看，无论量量的增长还是价的增长，在2015年都将出现，而产品品质和服务品质的升级，也必然在2015年有明显的表现。

在一个更尊重市场和民生的政策指导下，中国楼市，正进一步朝着理性健康方向发展。