无锡房协副会长沈洵：锡城公积金政策将调整 差异化竞争是关键

金三银四一直都是房地产行业的发力之机。2015两会一系列利好房地产政策信号释放之后，开发商、购房者内心都在观望下一步该如何走。近几年，无锡商品房库存量高企、每年还有大批的新增房源，但新增购买力有限，让开发商倍感压力;无锡暂停执行限购政策已有大半年，然而市场并未出现较大的波动，传统的营销旺季“金三银四”反而让部分开发商徒增压力。

重压之下，开发商该往哪走?后期无锡是否会再次推出政策利好?房掌柜专访无锡市房地产协会副会长兼秘书长沈洵，为你提前解析2015无锡楼市。

“一季度土地遇冷是好事，银四成色可期”

金三银四一直是房地产业传统的销售旺季，但近几年来因限购政策等一系列因素影响，导致市场旺季不旺、淡季不淡，无锡市场也未能幸免。2014年下半年无锡暂停执行限购政策、放松落户限定加上地铁1、2号线的开通等利好消息，无锡楼市的成交量在逐步回升当中。

无锡市房地产协会副会长兼秘书长沈洵表示：“今年金三银四整体表现不会差。3月份在政策利好的情况下成交量有所上升，房价也比较稳定，住宅均价在8000元/㎡左右。”在市场缓慢回温的同时，一些改善型住宅开始入市且成交结果都还比较喜人。“我认为今年的金三成色不错，期盼银四更加好。”沈会长期许道。

2015年无锡土地市场一季度开发商拿地热情相对较低，仅成交了一幅租赁用地，土地市场较为低迷。但沈洵认为此番不会影响后市，“前几年土地市场火爆，也有土地财政的一些因素。”

据了解，无锡市前几年土地成交一般是在1000万多平方，去年仅成交了230多万平方。对于土地市场去年遇冷的情况，沈洵表示，“这是地方政府调控的一个重要方面，要从源头上控制房地产业的产能过剩。最近土地成交不快，这也是个好现象，开发商也能够得到休养生息。”对于3月27日两部委关于《通知》里面指出的“特别是供大于求的城市，要限制供地甚至不供地”。沈会长表示这是抓住了调口的原则性东西。

以价换量仍是市场主流 差异化营销是关键

近年来，无锡土地供应量持续增加造成了新开工及新竣工住宅面积较多;且产品同质化较为严重，导致销售迟缓，由此商品房待售量也持续增加。此前受限购政策等方面的影响，改善型房源去化较为缓慢。虽然限购政策暂停执行已有大半年，且今年两会对房地产行业也是鼓励居多，330新政更是被业内直指为“改善型客户福音”，但无锡开发商压力仍然较大。对此无锡市房地产协会副会长兼秘书长沈洵表示政策在心理预期上的改变是有目共睹的，开发商应当紧扣市场命脉，主抓差异化营销，配合市场变化及购房者心理打出胜仗。“两会以后除了成交量的上升，最重要的一点就是市场预期在改变。购房者在理性的对待市场，能够积极地入市，开发商也在做一些适应市场的动作。”

据房掌柜统计，无锡目前有接近7万套的商品住宅库存，新的商品住宅入市节奏并未放缓，开发商在重压之下首先是要调整心态。对于如何做出在重压之下立足，沈洵给出四点建议：“第一，首先要充满自信。在这个市场，尤其是在房地产市场下行形势下，除了正确的方法外，更要充满自信心。第二，合理定价，以价换量。把老百姓最关心的价格上做出最正确合理的定价，在高库存的情况下还是要采用以价换量的措施。第三，扬长避短，差异化竞争。产品不能同质化，要尽可能的找出自己个性化的特点区别其他楼盘。对竞争对手要有很好的分析，吸取人家好的方面补自己的短处。第四，提高增值服务。在物业服务上面，通过物业服务通过社区的增值服务来提高自己的利润。开发商应该认真的研究市场，多为购房者考虑，我想可以渡过难关。”

锡城公积金政策将有调整 改善型去化需多方参与

近期许多城市都调整了公积金政策，有业内认为这是救市的表现，不少开发商也在期待无锡的救市政策出台。

但沈会长向房掌柜表示用“救市”这个词不太确切：“我们正处于经济下行，产能结构调整，经济新常态的一些特殊的情况。地方政府在调控房地产市场、促进房地产市场健康平稳发展上面有很多事情可以做。包括公积金政策的调整。无锡政府在公积金方面会有所调整，进一步可调整的政策包括户籍政策、财政补贴、契税减免等等方面。”

无锡作为太湖明珠，自然环境优越，一些重点打造新城无论是在环境上还是在配套上，规划完善，适宜人居。但无锡在限购松绑后，改善型住宅的成交并未有突破性的飞跃。一般说来，改善型一般是指90平以上的，面积大一点的户型，作为改善型房源的概念;或者是从区域来讲，以前住在远郊的，现在住的靠近成熟地段靠近市区，这也是一种改善型住宅。

无锡一直都是以本地消费为主的城市，改善型一般品质、区位优势以及服务都比刚需楼盘有更多的优势。价格相对刚需型房源较高一点，作为无锡本地的老百姓，虽然无锡GDP有8000多亿，人均可支配收入有4万多，但是毕竟无锡只有这么多人，现在的供应量过大，例如大平层、别墅，老百姓还是不能承受比较高的购房支付。所以，无锡的改善型去化还需要时间。

“一个是有待于实体经济的发展，实体经济发展以后，老百姓有更多的钱来购买改善型的住房。另外一个，也有赖于吸引更多的外来人口，比方说产城融合，新兴的产业引进到无锡来。我们改善型住房也会消化的更快一点。”比起市民的购买能力，最重要的是开发商的产品品质要有所提高，特别是要满意一些高端人群的生活配套以及高端服务的需求。这样无锡的改善型住宅、高端住宅可以更快的消化。

沈会长表示，无锡的板块价值是被低估了，今后要加大宣传力度，同时在新城建设方面也要做一块完善一块，促使整个板块完善起来。这些方面开发商要做政府也要做，想办法把无锡的城市建设、环境、管理搞得更好。

“开发商要动足脑筋，要乘势而上，毕竟无锡是一个宜居城市。山清水秀、资源也比较稀缺，抓住这个机遇。”