2015年4月西安土地市场分析报告
市场概况
供应成交下滑 价格上涨
2015年4月，西安市土地供应成交呈下滑趋势，供应成交面积环比跌幅均超过25%。本月商服用地成交占绝对主力，共成交10宗，多位于航天城、国际港务区、阎良、曲江等地;供应土地面积虽下滑，然而供应地块品质不减，经开市政府、草滩、城西沣东新城、高新二次创业区板块等区域均有优质住宅、商服地块挂出。预计未来西安土地成交依旧较稳，供应稳妥而精细。
一、供应情况
1、供应走势
供应量下滑 供应朝精细化发展
2015年4月，西安市土地市场供应量显现下滑，合计供应土地13宗，供应面积32.49万方，供应面积环比下跌27.72%，同比下跌72.73%。在“327”国土部关于住房及用地供应结构优化”的新政要求下，西安土地供应朝着精细化的方向发展，本月的供应面积处于近一年来较低水平;13宗的供应量略低于今年以来的月度平均供应水平(16宗)，然而由于单宗土地平均面积较小，本月供应面积同环比均下跌。
本期住宅用地供应占比提升，沣东、草滩、市政府、高新二次创业区等为热点供应区域，经开凤城七路、高新鱼斗路附近均有优质住宅地块供应，高新经九路以西、经开草滩、临潼等地有优质商服地块挂牌出让。
2、供应结构
2.1 各用途：住宅用地供应占比提升
2015年4月，住宅用地合计供应5宗，占比总供应宗数的38%，比上月提升27个百分点。住宅用地主要位于经开市政府板块、高新二次创业区板块和大兴新区。工业用地合计供应5宗，分别位于沣东新城和草滩生态产业园。商服用地合计供应3宗，分别位于高新二次创业区板块、临潼和经开草滩。
2.2 各区域：沣东、草滩、市政府、高新二次创业区为热点供应区域
2015年4月，土地供应共分布于4个区域：城西、经开、高新和临潼，大兴新区、沣东新城、草滩生态产业园、市政府板块、高新二次创业区板块为热点供应区域。
本月，城西供应土地宗数最多，达6宗，其中2宗住宅用地位西大兴新区，4宗工业用地位于沣东新城科统路附近;经开草滩生态产业园供应1宗工业、1宗商服，凤城七路附近供应2宗住宅用地;高新二次创业区板块供应1宗住宅、1宗商服;临潼秦汉大道附近供应1宗商服用地。
2.3 各面积段：住宅用地以1-5万方为主力供应面积区间
2015年4月，0-1万方、1-3万方及3-5万方的地块供应均衡，各供应4宗。1万方以下的小面积地块以高新皂河以东一宗商服用地及沣东的一宗工业用地为代表;1-3万方供应地块以经开草滩一宗住宅和一宗工业用地、临潼一宗商服用地和沣东一宗工业用地为代表;3-5万方地块以经开凤城七路两宗住宅用地为代表;5-10万方地块仅有高新经十三路以西的一宗住宅用地。总体来看，住宅地块供应仍以1-5万方为主力供应面积区间，商服用地面积多在3万方以内。
二、成交情况
1、量价走势
成交量下滑 楼面价上涨
本月土地成交宗数比上月上涨一倍，共成交14宗，然而由于本期商服用地成交占比较大而单宗面积较小，带来成交面积环比下跌近三成，同比下跌五成以上，为21.12万方。成交价格受多宗商服地块容积率小于1影响，楼面单价水平环比上涨10%以上，达1041元/㎡。
2、成交结构
2.1 各用途：商服用地成交占比七成以上
因上月商服用地的强劲供应，4月，商服用地共成交10宗，占比71%，占据成交绝对主力。成交商服用地主要位于航天城、国际港务区、阎良、曲江、经开和城西。本月住宅用地共成交2宗，位于经开凤城九路和高陵鹿苑大道，综合用地和商住用地各成交一宗。
从近半年分用途成交情况可以看出，住宅和商服地块始终为土地成交的主力用途，其中住宅用地总体成交占比较大。2014年11月至2015年4月，住宅用地成交合计占比53%，商服用地合计占比40%。然而就总体成交趋势而言，商服用地成交起伏变化较大，住宅用地月均成交6宗左右，平均占比在50%以上。
2.2 各区域：经开、曲江成交土地面积居前两位
本月土地成交共分布于七个区域，以成交宗数计，城南、经开成交地块数最多，分别为4宗和3宗;以成交土地面积计，经开、曲江成交土地面积最大，均在4.5万方以上。城南虽成交4宗商服用地，然而地块面积平均较小，合计成交2.8万方以上。曲江东三爻村附近成交一宗商服用地，面积4.6万方以上，高陵鹿苑大道西侧的一宗住宅用地面积近4万方。经开三宗土地均位于凤城九路附近，面积合计4.7万方以上，其中由海荣地产取得的住宅用地面积3.0万方以上。
三、土地市场后市预判
土地供应稳妥科学 成交平稳
当下，我国正处于经济转型的重要时点，国家对于房地产的态度是：稳定住房消费，支持自住型住房和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展;对于房地产的调控主基调是“去行政化、去库存、重市场、重结构和分类调控”。
4月28日，西安公积金贷款政策再次放宽，144平方米(含)以下普通住宅首付款比例下调至20%，进一步刺激住房消费。综合分析西安当下的住房供需形势及城市快速发展的势头，预计未来土地供应将会稳妥科学，成交地块多位于城市的快速发展区，如经开北客站、草滩、城东国际港务区、城西沣东新城、城南航天城和高新二次创业区等区域，成交量总体平稳，地价平稳上涨。