优先承租权不属于法定权利

□本报记者 袁 辉

原告马某诉称，马某于2009年2月26日和广州市某租赁服务有限公司（以下简称某租赁公司）签订了《场地租赁协议书》，约定马某向某租赁公司承租广州市某某区X号铺位，租期自2009年1月1日至2013年12月31日止。2013年10月11日，某租赁公司向马某发出《通知》，称自2014年1月1日起由广州市某市场经营管理有限公司（以下简称某管理公司）接收管理本铺位，并由某管理公司代某租赁公司收取该铺位从2013年11月1日至2013年12月31日的租金。

2013年10月15日，两公司再次向马某发出《通知》，说明如果马某续租，应于2013年10月25日前与某管理公司联系，并签订租赁合同（该《通知》由马某的儿子代收）。后马某多次向某管理公司表示继续承租以上铺位，并如期于2013年10月25日到某管理公司所在地商量续租一事，马某对某管理公司提出的续租条件一一答应，但令马某意外的是，某管理公司当天一直拖延马某的时间，直至当天下午5时左右才告知该铺位已经答应租赁给其他人了，据马某所知，某管理公司已经与其他人签订了关于该铺位的商铺租赁协议。马某已经在该商铺做了十年的生意，对商铺进行了装修和必要的维护，许多老客户都熟悉了该商铺，马某也答应满足了某管理公司公开的续租要求，某管理公司的《通知》应视为邀约，既然马某同意该《通知》，应视为合同的成立，但某管理公司擅自在答复期以同等的条件答应别人，并与别人签订租赁合同，明显违反诚实信用和公平原则，马某依据《合同法》第125条、第230条等其他法律的规定，请求法院判令：确认马某对广州市某某区X号铺享有优先租赁权，马某在同等条件下继续租赁该三个铺位。

被告某租赁公司辩称，不同意马某的诉讼请求。马某主张的优先租赁权，属于马某主观的臆想，缺乏法律及客观事实的依据。

被告某管理公司辩称，同意某租赁公司的答辩意见，另补充如下：据马某提交的证据场地协议，该场地协议无论真实性是否存在，协议期限至2013年12月31日止，因此在2014年1月1日合同已经届满，马某已将有关的铺位和钥匙交给某管理公司，马某也收到某租赁公司退回的押金。因此，租赁协议中的权利义务已全部履行完毕。马某在起诉状中所列的法律与本案无关，中国的法律没有优先租赁权的概念，且该权利也不存在。马某既没有合同约定的优先权，也没有法律规定的优先权，因此请求法院驳回马某的全部诉讼请求。

法院经审理后判决，驳回马某的全部诉讼请求。

评析：

广东品智律师事务所郭嗣彦律师表示，优先承租权，一般指租赁合同到期后，原承租人在同等条件下，享有优先与出租人签订租赁合同的权利。我国合同法及其司法解释中，没有关于优先承租权的相关规定，但租赁实践中，出租方和承租方的租赁合同中往往约定“本合同到期后，承租人享有优先续租的权利”。对于优先承租权的行使条件及相关理论问题，鲜有探讨。实践中，承租人若坚持要求优先承租权，很难实现，原因在于：出租人若故意不想继续把租赁物出租给原承租人，则可和他人串通，故意提高出租条件（如：提高租金、提出较高的装修条件、较高的押金条件、苛刻的合同条款等），总之以原承租人无法接受的条件，将租赁物另行出租。甚至为使原承租人退出，出租人可借口不再另行出租，先收回租赁物一段时间，然后重新招租，以达到规避原承租人享有“优先承租权”的目的。

但近年来，越来越多的国有、集体经济组织出租物业时，为实现经济收益最大化，且为防止内部人员暗箱操作，均以招、投标方式对外招租，招租之前已经拟订好租赁合同版本，并对外公布，开标时以租金最高者中标。在此情况下，难免出现若干投标者提出相同租金的情况，若原承租人亦参加投标，同等条件下，承租人是否享有优先承租权呢？

郭律师表示，从优先承租权的适用条件上看，至少应满足如下几点：一是原租赁合同即将到期或者已经到期，原承租人尚未将租赁物交还给出租人；二是出租人拟再行将租赁物出租；三是参与竞租人有多名，原承租人和其他竞租人的承租条件相同。本案探讨的价值在于，租赁合同未约定原承租人享有优先承租权的情况下，原承租人是否享有合同到期后的优先承租权？从法律规定上看，我国合同法及相关司法解释没有关于优先承租权的规定，故优先承租权并非法定权利，因此，承租人要求行使该权利，没有法律依据，法院不予支持。

也有观点认为，承租人享有的优先承租权可比照优先购买权理论，赋予承租人的优先承租权，对于出租人而言，其权利没有受到任何损害，但对于原承租人而言，则有利于保护原承租人业已形成的生活习惯、商业习惯，符合诚实信用及善良风俗原则。郭律师认为，优先购买权和优先承租权不可同日而语，优先购买权属于法定权利，二者在诸多方面存在差异，本文不作详尽论述。