9070政策下豪宅会更好卖吗？

安家新媒体小编还清晰记得，10年前，为了满足供不应求的小户型需求，国家还在鼓励小户型产品的开发，故而出台了“90/70政策”，即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。后来慢慢地这个政策就悄无声息地自我封存了。

可谁知，随着近年来地王不断出现，豪宅更是层出不穷，在这种情况下，北京土地市场大规模豪宅化趋势愈演愈烈，满足刚需的一般商品房供应将越来越少。北京土地供应郊区化的背景下，五环内存量日渐稀缺，房价也水涨船高，五环内签约均价已经超过6万元，五环内楼市日渐步入高端化。最新研究统计数据表明，截至2016年3月，北京商品房住宅五环内签约均价达到了62464元/平米。从近9年的五环内商品房均价可以看出，五环内整体房价一路走高，从2008年的单价1.6万，上涨到目前的6万多。

房地产市场再次从高层引导上回归刚需时代。这不，10年后，北京市国土资源局官网上终于挂出2宗昌平区南邵镇住宅用地。这两宗土地出让公告中提到，除建设保障房之外，该地块中90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。这“90/70”政策重新成为地产圈关注的焦点。有人表示，北京重提“90/70”政策有利于弥补小户型供应不足的问题，缓解目前房价上涨压力。

90/70政策明显是针对小户型也就是说刚需来的，那必然会对豪宅产品形成影响，至少从政策引导上是不鼓励豪宅的开发了。于是有人说，北京重提90/70政策缓解了高价地，促进刚需回归新房市场，那么对豪宅市场来说是一大利好。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，随着未来北京小户型住宅供应增加，大户型住宅供应相对减少，这会使得北京纯商品住宅市场的产品结构发生变化。“90/70”政策对北京豪宅反而是利好。因为豪宅项目一般都是大户型。小户型占比增加，豪宅的供应量相对减少，就会变得稀缺，有利于去化加快。

首先，我们要看所谓的“利好”该如何去解读。是去库存？是以价跑量？还是涨价？严老师的理论没有错，但也只是理论，是理想状态下的假设。

重拾“9070”政策，其实就是为了引导刚需型产品的开发，以缓解供给不足，当然会挤压豪宅产品的开发，所以表面上来看，豪宅产品稀缺了，那么我们都知道稀缺就一定有价值。但是这很明显是一个抑制高端产品的调控措施，房价也一定会被拉低，从而也可能会反过来影响地价的降低。那么对于已经拿地的开发商来说，特别是拿了高价地的开发商，本打算卖8万的房子还能卖得出去吗？况且豪宅真的稀缺吗？有多少库存谁能算得清楚？

当然最理想的是，豪宅卖得越高，普通商品房卖得越低，穷人富人各得其所，相安无事，这是最理想的状态。但不可能，90/70政策势必会影响高端产品的开发，从长远来看，对豪宅产品去库存是一个利好，但短期内，一些豪宅将面临着骑虎难下的境地，高价地却不能卖高价房，对于这样的尴尬局面，他们还有何能力摆脱现金流压力下的起死回生？

所以，90/70政策明明是打压政策，怎么就当成豪宅市场的利好了呢？我只想知道，“9070”政策能够有效弥补市场刚需，毕竟豪宅建设少了，更多土地留给小户型，价格相对便宜，既满足了刚需客群，又抑制了房价。2016年北京将有60个项目进入10万+的竞争市场，你们有何底气敢说这是利好？当然，真正利好的是那些认认真真做产品的，因为他们卖的不是房子，豪宅产品的稀缺提升的是这些豪宅的价值，可不是整个豪宅市场。

刘光宇，安家杂志新闻评论部主任，安家新媒体主编，资深房地产评论人。