行业报告 | 政策分化景气下滑 下半年成交受压去库存大方向不变

摘要：下半年，热点城市调控政策推迟需求入市节奏，加上前期需求持续集中释放，房价连续上涨挤出需求，成交同比增速将维持收窄的大趋势不变。

行业政策：政策分化加剧

上半年来看，一季度中央层面出台了非限购城市首付比例下调、交易税费减免等组合政策支持住房消费，在持续宽松的政策导向下，一线以及热点二线城市销售持续活跃，部分城市量价上涨显著。

而进入二季度，中央政策逐步趋稳，各城市强调“因城施政、分类调控”，其中热点城市逐步收紧调控，尤其是沪深两地在3月底率先出台限购政策，对其他市场过热城市起到示范作用，随后，二线城市中的苏州、南京先后出台限价政策。

图：5月以来地方调控收紧政策一览

数据来源：和讯网，各地方政府官网，广发证券发展研究中心

上半年，分类调控的政策主线进一步延续，并且呈现更加细分化的态势，其中合肥针对土地市场“地王”频现现象，出台新政，提升居住用地竞买保证金不低于参考总价的50%，同时指出各区县（除县级巢湖市和庐江县外）拍出“地王”的，须在合同签订后1个月内一次性付清，有利于平抑土地市场过热现象。

而另一方面，对于大部分二线城市以及三四线城市，在绝对库存量依旧高企的背景下，多种方式去库存仍是工作重点。多个省份和城市相继出台系列政策化解房地产库存，其中财税补贴、鼓励农民工购房等政策继续有序推进。

图：6月地方“去库存”政策一览

图：6月地方财税补贴政策一览

图：4月末以来地方支持农民工购房政策一览

数据来源：和讯网，各地方政府官网，广发证券发展研究中心

信贷政策：整体信贷宽松有限

北上广深继续执行3成首付，重点二线城市中青岛、武汉、杭州、天津、长沙、重庆中的多数银行执行2成首付，天津、青岛的全部银行执行2成首付，南京的全部银行继续执行2.5成首付，而成都除了汇丰银行执行3成首付之外，成都其余银行均保持2.5成首付比例。

从首付比例具体分布来看，6月份执行首付新政的银行数进一步增加，在融360监测的全国531家银行中，执行2成首付比例的有306家，环比上月增加13家，占比从上个月的55.28%提高到57.63%。除此之外，有89家银行首付比例为2.5成，环比上个月减少3家，128家银行首付比例为3成，环比上个月减少6家。

表：重点二线城市首套房首付比例分布

而在二套房方面，在融360监测的35个重点城市中，21个城市主流首付比例为3成，占比达60%，执行3.5成的有2个，执行4成首付的有7个。二三线城市中，多数城市的主流首付比例仍为3成，南京依旧是唯一一个主流首付比例为4.5成的二线城市。一线城市中，北京、上海仍集中在5成首付，而广州、深圳保持在7成首付。

表：35重点城市二套房主流首付比例一览

公积金整体继续宽松调整

公积金方面， 政策整体继续宽松调整，但个别热点城市出台紧缩调控政策。多个省市颁布公积金新政，主要涉及公积金覆盖范围、公积金缴存额度、缴存比例和公积金贷款额度调整等。

图：2016年6月主要省市公积金政策

进一步加快区域一体化建设进程

区域一体化方面，继今年2月和4月分别报国务院同意批复的《哈长城市群发展规划》和《成渝城市群发展规划》之后，6月《长江三角洲城市群发展规划》正式发布。

根据规划，长三角城市群由26个城市组成，分别为上海、浙江的8个城市、江苏的9个城市和安徽的8个城市，其中，上海、苏南、环杭州湾等在长三角主体功能区规划中被列为优化开发区域，要率先转变空间开发模式，严格控制新增建设用地规模和开发强度。至此，沿我国长江经济带分布的三大城市群发展规划已经全部落地。

图：6月区域一体化政策一览

多地明确保障房货币化安置目标

货币化安置方面，本月大连、成都、杭州、陕西、安徽、西安、南京等省市出台政策文件对保障房货币化安置比例提出要求。

例如，大连出台《关于化解房地产库存促进房地产市场平稳健康发展的意见》，提出加大货币化安置力度，主城区货币化安置比例力争达到80%以上。陕西发布《关于房地产去库存优结构的若干意见》，要求各地棚改货币化安置比例不得低于50%，力争达到80%。安徽颁布《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》，明确要求2016年城市棚改货币化安置比例原则上不低于50%，以后年度逐年提高比例等。

保障房建设方面，地方各省市继续出台了2016年保障性住房建设计划。例如，大连2016年计划完成棚户区改造1.3万套，力争用2-3年基本完成现有棚户区改造。合肥提出加强人才公寓建设，规划建设一批人才公寓，向符合条件的各类人才出租和出售。厦门即将推出公租房，面向本市户籍中等收入、中等偏上收入的“夹心层”和稳定就业新市民，按计划建成后将提供5000多套房源等。

图：5月以来各地保障房棚户区改造货币化安置比例内容一览

数据来源：和讯网，各地方政府官网，广发证券发展研究中心

政策效果：上半年成交高位运行，但二季度热度回落

2016年1-6月份，全国商品房销售面积6.43亿平米，同比增长27.9%，增幅较1-5月份降低5.3个百分点，其中，住宅销售面积5.71亿平米，同比增长28.6%，增幅较1-5月份回落5.6个百分点。

单月数据来看，6月份商品房销售面积为1.63亿平米，住宅销售面积为1.42亿平方米，均创历年同期单月新高，商品房、住宅销售面积同比分别增长14.6%和14.2%，增速较5月份分别下降9.7个百分点和7.8个百分点。

销售金额方面，2016年1-6月份商品房销售金额4.87万亿元，同比增长42.1%，增速较1-5月份回落8.57个百分点，其中住宅销售金额4.18万亿元，同比增长44.4%，增幅与1-5月份相比回落8.9个百分点。

单月数据来看，6月份商品房、住宅销售金额同比分别增长20.9%和21.8%，增速较5月份下滑15.9和11.1个百分点。

重点城市成交方面，2016年6月全国商品房成交环比略有回升，同比增速继续放缓。我们监控的全国44城市成交指数6月为426，较5月环比上升3%，同比上升17%，增幅与16年5月相比收窄了5个百分点。2016年6月39城市住宅成交指数为452，环比下降2%，同比增长12%，增幅与16年5月相比收窄9个百分点。

分城市来看，6月各线城市成交出现分化，其中，一线及三四线城市环比大幅增长，而二线城市则环比继续小幅回落2.4%。

同比数据来看，各线城市成交均同比上涨，分别同比上涨15.1%、16.6%和14.1%，其中一线城市同比增幅上升12.4个百分点，而二线城市和三四线城市同比增幅收窄，分别收窄11.9、10.5个百分点，二线及三四线城市增速放缓明显。

房价方面，2016年6月份百城住宅均价环比继续上涨1.32%，涨幅收窄0.38个百分点，同比来看，本月房价与去年同期相比上涨11.2%，同比连续11个月实现上涨。2016年上半年房价持续增长，累计上涨幅度为7.39%，预计进入下半年，大中城市房价整体上仍将保持环比温和上升，但升幅将逐步放缓。

整体来看，16年上半年，政策宽松趋稳，推动成交高位运行，全国商品房销售面积创历史同期新高。但进入二季度后，政策强调分类调控，局部城市政策开始收紧，市场景气度逐步下滑，销售同比增速连续两个月出现收窄（大中城市3月见顶，二季度逐月收窄），房价增速出现放缓迹象。

我们认为进入下半年，热点城市调控政策推迟需求入市节奏，加上前期需求持续集中释放，房价连续上涨挤出需求，成交同比增速将维持收窄大趋势不变。

展望未来，尽管目前中央政策逐步趋稳，宽松空间有限，但我们认为在绝对库存依旧高企的背景下，中央整体政策定调去库存的大方向不变。

于此同时，预计未来各城市的政策更加细分化，从以往几轮小周期经验来看，热点城市政策调控往往具有示范性作用，不排除未来其他热点城市继续跟进调控的可能性。而另一方面，库存高企的城市也将继续出台支持住房消费政策。

（报告来源：广发证券）

2016博鳌房地产论坛组委会联系方式：

电话:020-22375222

E-mail :boao@guandian.com.cn

2016博鳌房地产论坛问卷调查暨注册表

长按识别下方二维码即可填写

更多内容，尽在观点指数

全面数据资讯 | 深度研究分析

长按二维码关注观点指数公众号