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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第三百零四期（NO.304）

专栏内容提要：

关于2020中国房价全新形势下的独家深度分析，帮助大家看清价值，把握趋势。

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱 ，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。

楔子

没有任何一种商品的价格，能像房价这样，牵动所有中国人的心，不分年龄性别，不分职业，不分贫富。

只因为房子关联最基本的衣食住行，奢侈品可以看看不买，大鱼大肉也不用天天吃，但是人总得安身立命，有个一席之榻吧？

从1998年，中国福利分房时代结束，房子在中国成为市场化商品开始，到2003年，房地产行业被作为中国经济发展支柱产业的地位被官方正式确定，再到2014年开启的全国房产大调控，棚改，旧改，去库存，去杠杆……

房价，在中国经济领域和民生领域，都是绕不开绕不过，全民关注，全民热议，长盛不衰的话题。

说句不客气的，中国的一线核心地段的房子，美国的高精尖科技股票，还有日本的国家企业债券，是这个地球上，21世纪（2000-2100）最有想象力的资产，这个比喻毫不为过。

前提是无灾无病，平稳发展。

但是进入2020年，大事频发，未来的经济完全陷入内忧外患，充满了不确定性的迷雾之中，不仅仅是个人，甚至连资本都在观望：现在这个经济环境和形势，中国的房子还值不值得买？

今天这篇文章，将紧紧抓住“价值内核”的逻辑，来和各位读者朋友，就中国房价，在不同类型的城市走势，进行一次有深度，有依据的硬核讨论和推演。

在正式开始本文内容以前，有几条核心逻辑，将作为本文的基础基调和原则，如果对以下原则达不成共识或难以接受，那本文就不太适合你。

1、房价到底是涨是跌，往大了说和国运密不可分，往小了说和城市，板块，区域的地位价值和发展趋势紧密捆绑。这是大前提，国富民强，资产增值。城市发达，房价上涨，当然反过来这个因果关系也是成立的。

2、当下中国楼市的核心矛盾，不是真正意义上的供需矛盾，到今天不是没有房子住或者买不起房子，最主要的矛盾，应该是因为城市之间发展差异导致人口迁移，由此产生的空间错配和安家落户（注意，安家在前，落户在后，没有房子有户口没多大意义。），和购买力增长三者之间的综合矛盾。

简单说，就是房子谁都有的住，只是在自己想要长期生存发展的城市和地区，买房困难。

在扶贫攻坚大环境下，到今天连住的问题都没有解决的，也没有必要谈房价问题了。

这个时代，是迁徙置业，改善置业，投资置业，升级置业的需求矛盾，不是生存需求矛盾。

3、中国老百姓的大部分财富身家，都在房子上面，别拿负债说事，良性负债也是资产的一种形式。

4、国家经济，地方经济，对于房产相关行业和市场，是有一定的依赖性的，房产价值问题和流通情况，对中国经济的影响力属于结构层面的，不可忽视。

5、对于房子来说，价值没有什么复杂的，有需求就有价值，没有需求就是砖头。

需求决定价格，就这么简单。

6、城市发展差异的现实存在，在各种学术领域和社会规律经验，都有这么一个共识：

在未来，一线城市，新一线城市，二三线城市，四线及以下的小城市，必然会在当下的房价差距表现之下，将会有完全不同，方向趋势迥异的房价走势。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好的认知中国房地产的那些事儿。

一、一线城市：均衡博弈下的微调

一线城市的房价没什么好讨论的，用投资行话来说，绝对的安全投资，价值投资。

能买到是命，买不到才是常态。

就是这么硬，中国房产的资产高地，绝对标杆。中国一线城市的房产，别说全国了，放世界上资本投资的测评中，都是当下时代的硬通货，全球公认。

一线城市不是本地人的城市，属于全国甚至全世界，稳定，安全，可靠，市场预期爆棚，说的就是一线城市的房子。

说句不客气的，大胆预测一下，如果没有高层强力调控和市场限制，一线城市的房价在当下的基础上还能上不封顶的继续上涨，而且这个涨的动作非常轻松。

所以，对于全中国的城市来说，最需要均衡博弈的，就是一线城市的房产。

一旦放松，就会引来所有渠道的资本肆无忌惮的觊觎。

世界上因为房产炒作导致经济危机都在什么样的城市？日本东京，美国纽约，别的不说，都是这些国家的一线核心城市吧？日本是首都，美国纽约是全美经济中心，华尔街就在纽约。

所以中国的四个一线城市，房价高不是没有原因的，但是前车之鉴放那的，不可能给资本进来兴风作浪的机会。

有了这个大前提，高不高就不用考虑和质疑了。

只需要明白，这样的城市房价，就是均衡博弈环境下价值表现。

均衡博弈环境的价值表现，也就是房价，基本上没有什么市场讨论意义，完全是政策意志的体现，和供需无关，和舆论和现实舆情氛围无关。

国家不控制就乱套了，所以购房群体看见的价格就是国家想让你看到的价格，别想着讨价还价，也别想着资本能进场兴风作浪。

就问一句，如果没有强力调控限制，谁能和资本较量购买力和议价能力？

等一线城市核心区域房价下跌，别说这辈子了，放到你孙子那一辈也没什么可能和机会。

当然有一些特殊的限价房，一些边缘地区房价有短期内的波动，完全是城市化进程和经济发展在一线城市不均衡导致的阶段现象，时间拉长一点看，唱衰一线，说一线城市房价会大跌这样言论，别说打脸了，都是夺人眼球，喧嚣无脑的废话。

表面现象都不可信，抓住本质才是关键，在北广上深，只要有条件该买就要尽一切办法去买。

不敢说在这样的城市买房能有多大的收益，保值是一定没问题的。

记住，一线城市的房价高低，房价涨跌，和买房人的购买力一点关系都没有。

嫌贵就问问自己，你以为在实体下行，经济萧条的时候，原本用于生产，工业和贸易，还有各行各业的盈利沉淀的资金，寻找退路的时候，第一选择是什么？

全中国的老板们，有钱人们买一线城市的房子会嫌贵吗？

别的不说，山西煤矿发展到了瓶颈，大量的煤老板拿着普通人难以想象和拥有的钱，进京买房。

胳膊再粗，能和资本的机械臂和政策的铁腕去角力吗？

二、新一线城市：成败尚未定数

新一线城市房价，很值得拿出来讨论和研究一下，独角兽一般的存在，前提是这独角兽是真的还是普通白马头上安了装饰物？

和一线城市相比，新一线这样的城市定义其实很功利，完全拿经济体量和经济增长情况当做核心评估。

无论从政策倾斜，城市底蕴，城市地位还有趋势发展上面来说，关键词是：不确定。

看排名变化就知道了：

图片来源：网络

对于新一线这样的城市来说，要区别几个类别进行分析，不是所有的蓝筹股都会增长，垃圾股也有春天的时候。

第一档：以成都，杭州，南京为例，是欣欣向荣，蓬勃发展的代表，就算不评新一线，在自己所在的区域也是绝对的龙头城市，限于当下的经济环境和政策需求，被调控按住了交易和房价，但其实是物超所值的，一旦放宽，房价上涨的动力强劲。

而且这样的城市的金融行业和财政并没有一线城市那么深厚的底蕴和沉淀，产业发展和核心竞争力也没有形成绝对优势，所以当下来说，房价稳定最好的局面。

这样的城市，未来会逐渐走上明星城市的舞台，投资买房的，或许是最后的机会点了。

当然也有可能蓝筹变垃圾，投资嘛，没有风险只想盈利是不存在的。

第二档：以长沙，大连，天津，无锡这样的城市为例，都因为这样或者那样的原因，导致房价稳定，甚至还有一定波动的调整。

对于这样的城市，要么是经济发展不依赖土地财政，要么是历史遗留问题，这样的城市，除非是自己就在这样的城市长期生存发展，刚需随便买，投资保个本还是能做的到。

该出手就出手，就算不大涨，也肯定不会大跌，还是那句话，房价看周期，短期波动不用聊。

第三档：以宁波，昆明，济南这样的城市为例，这样的新一线就要客观慎重的去看待了。

特别以昆明为例，高土地财政依赖+缺乏内向型产业增长力是典型代表，好气候好风景不能当钱卖，自身不硬，再好的外在条件只能辅助，不能决定。

进了一次榜单就出局了……也是够惨的。

但是至少也是省会级别的城市，这些地方的房价事关本地的金融安全，也就是银行对这些城市的房价有支撑作用，万一降的太厉害了，银行在房产上面资不抵债，就会从其他放出去的商业经营生产制造行业的贷款里面弥补损失，最常见的，就是抽贷断贷，提高贷款成本（钱放到影子银行和金融机构二次放贷）。

实体经济和房价就会陷入恶性循环。

这种情况就很麻烦了，甚至会对一个城市和地区的经济结构造成冲击和难以挽回的破坏。

这就是经济结构和金融的“系统性风险”。

所以当地政府在财政和货币政策里面设计了很多防范手段来防止这样的情况发生。

在这样的城市买房，刚需看自己财务能力，买了就当消费，没什么问题，投资就要谨慎了，在这样的城市，特别是高土地依赖的城市，房价已经呈现中流砥柱的社会矛盾集中点的城市，房子不是供需矛盾了，是金融问题了，在这样的城市投资房产，属于风险投资了。

图片来源：网络

三、二三线城市：两极分化，只争朝夕

这一类的城市，主要以经济较弱的省会城市和有一些地方特色经济的经济强地级市为代表。

在这样的城市，只有两种结果，要么厚积薄发，有朝一日能够实现一飞冲天，跻身新一线。

要么就是落地的凤凰不如鸡，被其他更有竞争力或能级更高的城市持续虹吸，最终衰落。

就是这么残酷，没有第三种结果。

最关键的一个因素，是高铁一通，黄金万两，还是高铁一通，人去楼空？

用腿投票的城市人口趋势，决定了这样城市的未来房价的趋势。

在这样的城市里面进行房产投资，比拼的就是眼光和对城市潜力的认知理解能力了。

用个最形象的比喻，就是矮子里面挑高的。

不过这样的城市买房有个比较好的地方，就是房价变化比较温和，涨不会暴涨，跌也是阴跌。

长线来看，房价和城市发展，和执政团队的能力，密切相关。

四、四线及以下的小城市：资本散去，一地鸡毛

到了这个类别的城市，基本上都可以盖棺定论了，那就是低房价难增长，高房价有泡沫。

一种是鹤岗这样的城市，不是房价白菜价，是一直就这个价格。

一种是鄂尔多斯这样的城市，资源枯竭，经济乏力，人口资本退场，房价高低没有什么意义了。

一种是被资本进场炒作炒高房价的小城市和边缘地带，比较有代表的是环京北三县，惠州大亚湾和淡水镇，中国房价的泡沫产生和破灭表现，都集中在这样的地方。

最后一种，是被棚改政策，货币化安置强行推高的城市，如果价格当地人能接受，也就这样了，如果价格当地人都接受不了，和购买力严重脱节，那就是纯泡沫了。

在这样的城市，房子只有一个商品属性，那就是消费品。

为了满足婚姻，改善需求而存在的商品，本质上和结婚戒指一个意思。

解决掉读书落户的问题，买房子和租房子在这样的城市其实区别不大，都是生活必需的支出消费。

消费品没有投资属性，就算炒作，也是泡沫，比如限量版鞋子，汉服JK套装。

谁见过投资钻石戒指的？

而且，这样类型的城市，在城镇化发展和经济发展的过程中，永远都是被虹吸，人口流失，资源输送的一方。

新房增量和价格支撑都要依赖的人口，人才，资金等等都被大城市虹吸走了。

所以现在新房增量，长时间的去化周期，都在这样的城市里面，二手房没有市场，一手房价格靠吹。

如果你实在是走不出这样的城市，还是刚需，买套二手房比租房划算，那就买了早点退休，安心养老养生。

如果你有一丝机会去更好的城市，为了你的下一代不要和别人差距太远，那就趁着还能负担早点迁移。

毕竟人不能和时代，不能和趋势为敌。

至于投资？这么低的价格要不要考虑来抄底？

总是需要想着捡便宜，降维投机的人，来为泡沫买单的吧？

总好过烂尾楼大量出现，购买力严重脱钩，有价无市来的好吧？

对于小城市来说，特别是人口外流的小城市，房价是非常明显的，别看这个月，这一年涨跌如何，时间拉长，必然下跌到成本线，直至开发商无利可图，暗淡离场。

最重要的，是这样的城市，没有经济系统性风险。

虽然这个结论有些扎心，可能屏幕前的你的乡土情怀不允许你接受和认可这个结论。

那我们可以留给时间去检验。

未来关于房价的几个重要参考因素：

说回当下全国各地的楼市和房价趋势，还是那个问题：未来房子还能不能买？

答案是肯定能买，即使在美国金融危机还有日本的平成萧条期间，房产投资和房子价值的稳定安全性还是得到了历史的验证的。

但是有一个前提，那就是伴随中国高经济增长阶段的结束，未来买房，普遍涨价和个别地方的暴涨暴击，是不会再出现了。

真正能保障价值增长，安全稳定的房子，也会越来越少，越来越难获得。

这很正常，即使房价高速增长的时代，也不是人人都能赚到钱。

不说刚需，未来的房产投资，绝对是一个极度内卷化的存量竞争环境。

等这个环境稳定下来，就是阶层和财富的固化。

所以，想要通过房产购置，实现人生突破，地域升级的刚需群体，还有想要通过房产投资，实现财富增长的投资群体。这可能是最后的窗口期。

别想着房价下跌能捡便宜，如果房价下跌，绝大部分的收入都要缩水，而个人和家庭的财富如果不是房产，肯定缩水的比房价更快，这不是瞎说，这是事实。

以下，就是几个对于未来房价起到关键影响的因素，可以帮助买房群体进行决策：

1、政策因素。

特别是在中国，永远不要小看政策的威力和影响。

限购越严的地方，泡沫越少，价值被低估的越厉害，潜力越大。

小城市是没有限购的，普通商品也是没有交易限制的。

在严格调控限制的城市，只要有条件买，闭着眼睛买都不会吃亏。

想象一下如果这种环境你不买，调控放松价格猛涨买不起了，调控成为常态了你也没有机会买了。

只有供需矛盾极端，房价增长迅猛，才会调控。

别以为小城市房价低有机会，资本比人聪明，资本永不休眠，有机会，轮不到你的眼光去发掘的。

2、人口净流入和人才比例。

人在哪里，钱就在哪里，资本不可能脱离人的需求而存在，不可能脱离实体而存在。

有人有钱，房价才能涨。

特别是高薪人才，能够给出高薪的明星企业数量，更是关键。

美国的硅谷房价全美第一，不是供需矛盾，是那里汇聚了世界上薪水最高的人才群体。

3、幼儿园和小学生数量指标，非常关键。

幼儿园是3-6岁的孩子，很简单，看看一个城市的幼儿园的数量和收费标准就足够判断一个城市的房价潜力了。

小孩子越多，说明青壮年安家置业的基础家庭数量越多，这样的城市是有未来，有朝气，有沉淀，有希望的，现在社会，只要有点条件的，把孩子带在身边是最基本的情况。

留守儿童不会因为父母创造的财富而改变命运，在哪里长大，就被哪里所影响。

上一辈不能留在一个城市生存发展，下一辈的起点就不可能改变和提升。

而幼儿园的收费标准，又能体现消费力和购买力，毕竟儿童教育也是刚需。

平均对比的情况下：如果一个城市的单位房价还不到一个儿童在幼儿园一学期（半年）的费用，那就随便买，放心买，这样的城市房价是绝对健康的。

二十年以后，这些孩子就到了买房的年龄了。

最后，再多说两句：

未来几年，中国的房价一定是结构性稳定，系统性调节，城市间分化。

这三个词很精准的把未来中国的房价趋势说清楚了。

全面普涨的情况不会再出现，但是暴跌的情况也不会大面积出现。

增量时代结束，存量时代开启。

桌子上就这么多钱，能不能弄到自己口袋里面，还能顺利离场？

价值博弈时代，正式启幕。

在不确定的时代，能看到这篇文章也是缘分，希望能够给到看完这篇文章的朋友一些启示，帮助，和参考，就很好。

谢谢，下期再见！

思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。

图片来源：网络

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