东莞夏洛特烦恼：细数那些年我们错过的投资置业黄金期

来源：房掌柜东莞 梁丽娟

看如今如火如荼的东莞楼市，看当前不断上扬的东莞房价，回想那些年我们错过的投资置业黄金期，你是否如当红怀旧喜剧《夏洛特烦恼》主人公夏洛一样，心中泛酸，想要时光倒流N年前机遇就在眼前那一刻？

倘若你的答案是否定的，只能说你对东莞房地产发展行情的了解还不够透彻。咱们不妨来梳理一下近些年来东莞的房产投资市场环境，看看我们都错过了些什么。

萌芽期，楼价普遍1000-2000元/平

东莞商品房经济最早兴起于上世纪90年代。

据东莞中原地产策略研究中心总监车德锐回忆，在改革开放及广九铁路、广深高速的带动下，东莞与港台商贸往来密切，一大波港台同胞涌入东莞，成为刺激东莞房地产开发的直接因素，率先在有“小香港”之称的樟木头、常平一带试水房地产开发，兴建了最早的一批商品房，很快，厚街、虎门、中心城区一带也相继发展了起来。

车德锐告诉房掌柜，由于港台商品房经济发展比较早，港台客清楚商品房的价值，因此，早期在莞开发或买房投资的多是香港人，他们多低价买进然后转手或出租给别人收益，属于投资性购房。而当时货币分房政策还没出台，东莞市民的眼光还停留在福利分房上，本地需求并不旺盛，尽管处于试水阶段的东莞房价并不高。

上世纪90年代，樟木头最先出现高层商品房

据房掌柜了解，在2003年之前，由于房地产开发没有得到有力推动，东莞楼价基本在1000-2000多元/平，而这批房产如今已普遍上涨4000元左右。如南城1994年开发的宏远花园，开盘价1500元左右，如今二手房均价已到5000元，是南城热租小区之一，2房租金1500元/月左右。

疯狂期，外力介入房价疯涨突破“8”字头

早期东莞房地产开发节奏是很缓慢的，90年代兴起没多久便遇到了“98金融风暴”，待2000年货币分房政策出台才开始慢慢复苏，而在2005年之前的这个阶段，东莞房价一直低价持稳，此时入市投资的都“赚大发”了，因为东莞楼市的疯狂期到了。

1993年入行，从东莞最早的一批售楼员到如今独立“挑大旗”的金信联行总经理罗凤，在一次长谈中告诉房掌柜，东莞楼市的飞速发展期就是在2005年前后到来的。

从2005年-2007年，东莞楼市进入了飞速发展期

据罗凤介绍，2004年东莞房价突破3000元/平大关，开始真正涨起来，万科等外来品牌房企也借复苏契机大举入莞，其成熟的开发运营模式不仅拔高了东莞房地产的整体开发素质，还大大刺激了东莞购房需求。从2005年-2007年，东莞楼市进入了飞速发展期。

车德锐也表示，东莞楼市至今最疯狂的时候，便数05-07年。“真正回暖是在05年，上半年明显感觉到房价在涨，很多楼盘都在调价，需求上来了去货快，开发商也自然而然的提价了，一开始两三百两三百地涨。”车德锐回忆道。

热衷股市投资的人或许还记得，2006年的股市就如前段时间“牛市”一般疯狂，市场上大量闲置资金流向楼市，投资客入市超前积极，在供需影响下，东莞楼市一路飘红，到07年达到了一个比较疯狂的阶段。

“那时候深圳出了调控政策，导致很多深圳客涌入东莞买房，深圳中介在莞疯狂落地，把深圳客一车一车拉过来东莞炒房。那时候，只要跟深圳客搭上边的楼盘，销售业绩都是比较疯狂的，房价蹭蹭蹭的涨，城区07年价格便去到了8000出头！”提及楼市的疯狂，车德锐感叹道。

05年到07年，深圳楼市高位滞涨，在深圳客刺激下，东莞楼市的投机气氛越来越浓，房价迅速上涨，而这段时间也被业内视为是东莞房产投资的黄金时期。从全市均价来看，从06到07短短一年多时间内，东莞商品房均价从4000元/平一路突破多个关口，直接飙上了6000元/平。

调整期，市场回归理性调控伴随机遇

房价疯涨，但并不意味着是泡沫。受08年经济危机打击后，东莞楼市也有所影响，主要表现在人气和成交量上，整体房价与07年基本持平。随后几年，国家明显加强了对楼市的调控力度，每年必有重拳调控，东莞楼市进入调整期，投资空间也与政策绑在了一起。

2009年后国家调控力度加大，楼市回归理性机遇并存

2009年，国家欲借四万亿投资保证8%经济增长，出台多重政策刺激市场，在刚性需求爆发和供应偏紧的情况下，2009年下半年楼市迅速反弹；为防止楼市过热，2010年“国十条”、“国五条”等重拳调控开始，加上货币供应量增多，国际热钱流入增加，通胀压力加大，购房者保值意识增强，投资氛围减弱；2011、2012年，莞深限购影响下，担心“狼来了”的东莞购房者、投资者迅速入市，加之外来房企大量进驻，在一线城市遇冷的情况下，东莞楼市却一路走高，到2013年还创了历史新高；到了2014年，央行对楼市缩紧了钱袋子，刚性、投资、置换等需求全线被压抑，直至今年“330新政”等系列救市政策出台才有所改观。

可以说，自2009年国家调控力度加大后，东莞楼市便处于一个起伏的调整状态，市场逐渐回归理性，投资热渐渐淡出市场，但受救市政策影响，也会阶段性回笼。以今年前三季度为例，受上半年陆续出台的救市政策影响，东莞楼市成交再创新高，其中深圳投资客就独占了4成。

当然，除了国家层面的调控政策外，东莞自身的地方政策对其楼市的影响力更为直接、明显，比如说住房公积金政策。

2012年8月1日以前，东莞公积金贷款并没多少限制，只要没使用过公积金贷款买房的，第一次申请都可享低首付低利率优惠，那时候至今也被业内称之为最佳购房时机；2012年8月1日之后，东莞先后执行了“认房又认贷”、“账户余额8倍可贷金额限制”等公积金紧缩政策，房产投资空间也受到了一定挤压；近两年，公积金政策又有所放松，虽已回不去2012年8月之前的黄金时代，但也在一定程度上刺激了购房需求，尤其在增强市场信心方面。

一千个观众就有一千个哈姆雷特。“投资置业黄金期”不过是一个综合政策、经济、市场等客观条件而得出的主观结论，并非绝对。甚至，在不少人眼中，东莞的投资置业黄金期无时无刻不在，毕竟夹在广深之间的东莞可发展空间很大，轻轨即将开通，转型升级在进行，城市前景向好，楼市也在平稳向上发展，买了的都是“稳赚不赔的”。

现实没有“如果”，人生没有彩排。如所有机遇一样，投资置业黄金期也是稍纵即逝，若你觉得购房时机到了，也遇上了心仪的房产，不妨直接出手吧。抓住机遇，夏洛不烦恼。