二手房电路出问题，买受人要巧用这几点法律常识

转自公众号：中国普法网

首先，作为出卖人应当对于出售的房屋状况负有如实、全面告知义务，并对出售房屋的质量问题承担保证责任，但应根据不同情况分别处理。

如果出卖人在出售房屋时对于房屋存在的质量问题明知且故意隐瞒，则买受人有权要求出卖人就房屋质量问题承担修理责任或要求其承担赔偿责任。依据《合同法》第155条规定：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第111条的规定要求承担违约责任。第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。” 第而61条还规定：合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

此外，若出卖人在出售房屋时已经将房屋存在的质量问题明确告知买受人或买受人对房屋存在的质量问题明知且无异议并购买房屋，则出卖人对此质量问题不再承担保证责任，买受人也无权向出卖人主张维修或赔偿。

其次，作为买受人也负有积极检验的义务，可并就发现的质量问题及时通知出卖方。依据《合同法》第157条规定：买受人收到标的物时，应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。因此，作为买受人在房屋交付后，买受人应当在合理的期限内对房屋及时检验，并将房屋存在的质量问题及时向出卖人提出，要求出卖人对房屋质量问题进行维修。如果出卖人其拒绝，买受人可以自行维修，同时注意对于房屋存在的质量问题及维修费用等相关证据予以收集保存，便于在双方协商未果的情况下诉讼解决。

同时，买受人可根据房屋情况确定该质量问题是否属于房屋保修的范围。根据中华人民共和国建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》第7条规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为两2个采暖期、供冷期；（四）电气系统、给排水管道、设备安装为两2年。”如房屋质量问题属于保修范围内，买受人可以要求开发商进行维修。

摘自《法律与生活》半月刊2015年11月下半月期