鼓励农民买房：要大礼不要掠夺！

时隔37年，城市工作再次进入中央层面的经济工作会议。中国的城市工作也将迎来一场重要“战役”。作为这场战役的主力军，农民工将收到的是政府大礼还是一次财富掠夺？

城市工作的目标，短期是三四线楼市去库存，长期是中国城市化率的再提升。如今，户籍改革、人口政策双双打响了新城市政策的第一枪。12月12日《居住证暂行条例》的发布，叩响了农民工真正进入城市的大门。按照“十三五”规划，未来将有更多可落地举措持续推进，以期让这个庞大的新市民群体在城市安家落户，平等享受市民公共服务。

目前，多地出台了针对农民进城买房的优惠措施，准备工作已着手展开。据报道，住建部近日召集地方房管部门研究去库存，其中提到要“促进农民购房、拆迁补偿方式变动以及加强商品房管理”等内容。在这一揽子政策里，促进农民购房将是日后的主要着力点。

让农民在城市购房，其原在农村拥有的权益该如何处置？对此，国务院曾印发《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》明确要求，现阶段不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件。所以，即使农民进城落户，这三权仍可以保留。

不可以此为条件，不代表不允许农民自愿交换。部分地区也留出了“权钱置换”的政策空间。为推动“新市民”住房制度改革，将其农村宅基地改造成城市住房性质，最直接的方式就是政策补贴。政府制定补偿标准，让农民把宅基地及其他权益置换成城市购房的首付款等，农民可以选择直接拿补偿以增加购房基金。

以江苏沭阳为例，9月14日沭阳下发了关于房地产市场“六条意见”。给予进城农民购房补贴，农民在城区购买普通商品住房，凡自行拆除房屋且将宅基地复垦后收归集体的，给予1.6万元/户复垦费用以及3.2万元/亩的土地补偿费用补贴。该政策执行期为2015年9月1日至2016年8月31日。

这个置换对农民真的划算吗？国家统计局2015年4月29日数据显示，全国东部地区农民工人均月收入为2966元。沭阳县2015年11月最新房价为4668元/平米，假设一个单身农民工不吃不喝在沭阳县城购买一套70平米的楼房，工资全部用来支付购房需要9.18年，扣除政府给予的4.8万元补贴，也需要7.83年。这个负担对一个农民工来说并不轻松，更何况房贷、就业、医保、教育、养老等政策如何落实还都是未知数。

另外，小产权房有无“转正”的可能？小产权房正成为一个必须解决的历史遗留问题。随着城镇化的加快，小产权房也广泛承担起了城郊居民租住用房的社会功用。根据中房集团董事长孟晓苏的计算，目前全国的小产权房达到70亿平方米，约占到城市居民住房的三分之一。在鼓励农民进城的时代背景下，对于小产权房的法律属性，当前的政策的确需要变更了。

任何一个产业的成长，都要跟经济发展速度适配。在房地产库存进入相对“过剩”的时代，中国还需要继续开发建设吗？答案是肯定的。

房地产是长周期产业，通常拿地规划需要三年左右，建设周期最快也要一年半，预售期两年。若不保持合理的投资建设速度，未来一旦经济转好，市场需求启动，供应不足可能会造成房价普涨。所以，当前的楼市去库存并不影响再开发。♦

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