2015年漳州楼市盘点之市场成交篇

前言：2015年，漳州楼市在差异化的博弈中艰难前行，楼市分化越来越清晰。为了让大家更好的了解漳州楼市，本网结合有关机构数据，力求从专业的角度对土地成交走势、主要区域商品成交对比及漳州市区签约面积分布三个方面进行解析，希望能给广大网友置业提供参考。

一、一级土地市场

2015年全年漳州市区成交土地面积22.6万㎡，新增建筑面积48.9万㎡,环比2014年下跌13%，楼面均价（不含商服用地）约3539元/㎡，环比下跌18%。

土地市场“冷热不均” 分化加剧

仔细观察该走势图可以发现，漳州市区土地成交量在2014年之前仍呈上升趋势，直到2014年的降价潮在全国蔓延，处于一级市场的土地拍卖市场也遭遇降温。2014年漳州市区共推出7幅地块完成两次土地拍卖，其中1幅地块流拍，4幅地块底价成交，2幅地块溢价成交，2014P03地块被建发竟得，成交价7.01亿，楼面价5310元/㎡，溢价率9.9%。

对比2014年的土地成交数据，2015年土地市场持续降温。据了解，2015年市区原计划推出13幅地块，实际推出6幅地块，其中，2015-02地块于8月27日被大唐地产竟得，成交价5.24亿元，楼面价3908.7元/㎡，溢价率21.86%。令人出乎意料的是，12月29日的漳州年内最后一场土拍上演了一场精彩的争夺大战，位于延安南板块的2015-06商业地块拍出6.2亿元的天价，溢价率高达78%，成交楼面价7356.17元/㎡，该价格远远高出新华北板块的2015-02二类用地；而位于龙文区的2015-08地块则以底价成交，土地市场冷热不均，区域分化可见一斑。

业内人士普遍认为，在经历了前两年的疯狂拿地之后，住宅用地市场已然供过于求。但是商业用地不同，漳州延安南板块地处老城核心区域，商业多以个体店面为主，缺乏代表性的商业圈，越是稀缺就越有价值，老城区又一商圈的崛起，将为市民提供更多的购物选择。

“234格局”形成

对比2013-2015年的土地（不含商服用地）成交可以发现，漳州（江滨以北）土地楼面价已形成“234格局”。其中，新老城老城区板块楼面均价在3000-4000元/㎡之间，碧湖板块楼面均价在4000-5000元/㎡之间，其他板块楼面均价在2000-3000元/㎡之间，其中市中心板块土地一度进入供应断档期，而如今大唐地处竞得漳州老城区稀缺的旧城改造地块备受瞩目。从成交区域看，碧湖板块已然成为漳州最炙手可热的热土。

二、二级土地市场动态

——漳州主要区域商品房成交对比

2015年1-12月，漳州（市区+台商投资区+漳州开发区）完成销售面积200万㎡，同比增长4.7%；市区商品房完成销售面积110万㎡，同比增长12.2%。

2015年1-12月，漳州（市区+台商投资区+漳州开发区）新建商品房成交均价7634.5元/㎡。同比下降0.9%；市区新建商品房成交均价7450元/㎡，同比增长3.4%；

进入2015年，漳州（市区+台商投资区+漳州开发区）楼盘在市场持续低迷和资金紧绷的巨大压力之下或举起降价大旗，或让利促销，加之各种政策利好的助推下，漳州楼盘也走出低迷。据相关机构提供的数据显示，漳州楼市整体呈现量价齐升的趋势。另一方面，区域楼市分化的同时，房企业绩也出现分化。

价格上，芗城区上浮较为明显。漳州万科城自开年以来持续热销，推出的神复式及精装房单价一度破万，并以20亿的销售额再次斩获漳州年度销售总额排行榜首位，遥遥领先于同一区域的其他楼盘。

签约面积上，龙文区上浮较为明显，城市向东的步伐更加有力，整体楼市去化速度加快。2015年，福晟、国贸及融信等高品质楼盘纷纷打响去库存大战，首付分期、特价房等营销手段的升级起到了明显的效果；另一方面，碧湖板块建发、恒大开盘热销，龙文区楼市一片向好。

从图表上可以看出，台商投资区借助厦门和漳州的强强两翼迅速崛起，虽然签约面积下跌，但是我们不能忽略了一点，目前该区域在售楼盘均主打100㎡以下刚需户型，因而拉低了整体签约面积也属正常。而该区域的价格能保持稳中有升，或许得益于中骏四季阳光及角美万达等项目。

作为一个旅游休闲度假型城市，漳州开发区不缺好房子，这里有青山、绿水、蓝天，缺的就是好的商业。过去的一年，融信和大唐的进驻给这里带来了新的活力，而随着《漳州市“七个五”生态建设行动计划》的出台实施，生态双鱼岛工程有望于2024年实现全面开发，而这一切都吸引力一大批成功人士的目光，楼市成交节节攀升。

漳州市区签约面积分布

如图所示，芗城区2015年签约面积占比20.5%，龙文区2015年签约面积占比34.5%，相比去年而言，差距进一步加大，相差甚多为哪般？且听小编道来。

第一，楼盘总量决定。在漳州城市向东的进程中，龙文区已云集了万达、建发、恒大、融信、国贸、特房、天利仁和及福晟等十几家大盘。相比之下，芗城区在售楼盘主要以夏商、万科、大唐以及信和为主，可选择性远不如龙文区。

第二，价格决定。通过本网收集的楼盘价格显示，芗城区在售楼盘均价普遍在6000元/㎡以上，而龙文区在售楼盘均价普遍在5000-12000元/㎡之间。虽然说买房不能只看价格，但是对于普通老百姓来说，最大的困难还是价格超过预期，钱不够。

第三，产品多样性决定。在多盘演绎之下，东部板块的产品类型从高端物业、到刚需产品，从综合体商业，到高品质项目，层次更加丰富，产品更加多样，给购房者置业提供了更多选择。

第四，城市规划决定。城市向东，如今的龙文区不管是配套还是交通都更上一层。

综合以上总总原因，便可窥探一二。如今，随着蓝田区域大部分楼盘以及老城区部分项目进入尾盘阶段，两大板块的新房市场分化也将进一步加剧。

小结：即将告别的2015，我们通过数据对漳州今年的楼市有了新的认识，也许以上数据有所偏颇，也许我们的分析不够专业，但是这都不能阻碍我们努力的脚步。就像人生的每一步，谁也不知道下一步会发生什么，我们能做的就是在当下努力做好自己，才不负我生。在买房的道路上，买与不买全看自己，而对于那些有自住需求的购房者，该买就买。