拿着杭州地王却6年未入市，中华企业将带“ST”帽子？
【2015-2016房地产投资“失败案例”4】
这是一家手握曾经的“杭州地王”的黑马企业，但这也是一家业绩预亏、利润为负的公司。
而在中华企业2015年年初发布的预亏公告中，造成其预亏的最大原因，就是两个楼盘计提了资产减值准备，而地王项目杭州御品湾正是其中之一。
是什么造成了当日的风光，成为今日的拖累？
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昔日地王六载未入市
2009年全国土地市场的行情很火爆，用优淘城总裁薛建雄调侃的话来说，“当时土地的价格涨得让你搞不懂，跟2015年的上海有得一拼，但房企们却异常积极。”
这不，2009年平安夜，杭州章家坝的一宗宅地，本已被本土大鳄“绿地”视为囊中之物，没想到最后剧情反转，被黑马中华企业拿下，还以28.1亿的价格创造了当年的“杭州地王”。
据了解，这块地总用地面积6.17万平方米，规划总建筑面积22.29万平方米，容积率为2.5，楼面地板价18206元/平方米。这个拿地成本可谓是“高之又高”，因为此后进入该区域的万科、德信所拿的同类地块，楼面地价才分别在1.11万元/平方米、1.24万元/平方米。
拿地后两年，也就是2011年，中华企业宣布开工建设“中企·御品湾”。然而，此后杭州楼市的发展却尽显低迷的状态，业内人士称“杭州房价在10年的高位之后，跌了大概有30%，然后五年一直躺在地板上。”在房地产调控“新国五条”影响下，严厉的政策、遇冷的楼市，都使得中企御品湾的开盘变得遥遥无期。
2014年5月，御品湾一度传出即将入市的消息，但是该消息从5月顺推至7月，随后又延至12月，并最终未能在2014年顺利推出。
邦地产在中华企业官网“楼盘展示”区域发现，中企·御品湾的首次开盘时间显示为：暂无。
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项目就是亏的节奏~
根据中华企业股份有限公司2014年年度报告显示，杭州御品湾项目总投资550,000万元，项目进度显示“在建”，2014年度投入金额49,444.34万元，截止到2014年该项目累计实际投入金额462,098.18万元。
根据，中华企业所拍杭州章家坝宅地资料显示，该地块总建筑面积是22.29万平方米，根据总投资金额，御品湾的成本是2.46万/平，而根据累计到2014年的实际投入金额来算，截至2014年，在尚未完工情况下，项目每平米投入成本已高达2.07万/平。
在这种情况下，薛建雄告诉记者，如果今年御品湾要开盘的话，房价单价可要在这个成本价的基础上还要加，“因为中华企业是老牌国企，它的财务成本很低，可以抛开一边。考虑1.8万/平的楼面价，而且现在很多房企都是精装修，再有它6年都没有开盘，中间为这个项目还有别的耗费，平衡周边楼盘的单价，税费还要占到百分之三十，总的这些算下来，这个房子要卖到3.5万甚至3.6万才能保本。”
那么3.5万元的单价在周边是什么概念呢？据《时代周报》介绍，御品湾位于杭州钱江新城最边缘的地方，远离新城核心区域，新盘较少。同一板块有此前早已开盘的万科大家钱塘府和东方御府。
东方御府与御品湾项目位置相距百米，2015年已经在售。来自透明售房网的数据显示，东方御府2015年3月的成交均价为25078元/平方米。这一市场价格，无疑给中企御品湾未来销售带来了新的定价和去化压力。同一地理位置的万科大家钱塘府，是更有先天优势的学区房，2015年小户型精装房卖每平方米3.2万左右。
御品湾如果以3.5万元的单价开盘销售，在杭城的销售恐怕也会很吃力，对此薛建雄表示：熬着呗，“其实就算早几年御品湾开盘，形式也不好。房价大幅上涨的是09年和10年，一直延续到了11年的2月，就算中华企业拿地之后快速完工也赶不上房价大好的时候。再加上11年1月之后全国开始实行限购令。之后的楼市真的可以说是蔫了。”
薛建雄认为，中华企业拿地时对楼市的分析太乐观，“他（中华企业）可能原来估计楼市上升的时间更长，没想到持续火爆了26个月就冷了。”
楼市瞬息万变，相比而言较高的拿地成本，开盘入市时间一拖再拖，这些都让杭州御品湾的成本愈来愈重，只是当成本高了之后，这些压力也会相应转移到购买者身上，如果再次入市，不知道杭城是不是会接受？
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业绩受累中华企业将带ST帽子？
“房企都有一个快速扩张的心，2009年的中华企业也不例外，但它用超过自己承受能力的价格去拿了那块地，明显是对杭州的情况分析不到位。”薛建雄指出，杭州原来是中国最重要的工业、出口基地，在2009年以后杭州开始产业转型，周边的工厂往武汉成都甚至东南亚转移。工厂转走了，服务业的发展那时候还没有跟上来，自然的，需求就减少了。
而这个昔日地王的颠簸处境，对中华企业的影响也非常深远。
1月23日，中华企业股份有限公司发布业绩预亏公告，经公司进一步测算，预计2015年度实现归属于上市公司股东的净利润为-24亿元至-25亿元之间。
中华企业在公告中也表示，计提减值准备是2015年度亏损主要原因。而2013 年，中华企业对杭州中企御品湾项目东块已取得预售证的3号楼及 6 号楼(共计 3.16 万平方米) 需计提 11,000 万元存货跌价准备；2014年对该项目计提 40,000 万元存货跌价准备，两年共计提了5.1亿元。
据悉，中华企业在公布2015年业绩预亏公告的同时，也发布了可能被实施退市风险警示和公司债券可能被暂停上市交易的提示性公告。根据上交所有关规定，中华企业股票可能被上海证券交易所实施退市风险警示，公司债券可能被暂停上市交易。
对于企业股票即将带上“*ST”的帽子，邦地产就下一步采取的措施，以及大股东在接下来会有什么规划等问题与中华企业沟通，截止到目前还没有收到任何回复。
