沉浮半载·记忆碎片 聊聊上海这半年楼市那些事儿
““房价涨的太快，就像‘楼卷风’，离不开买房潮来不及逃，我不能再买，我不我不我不能”……今年，上海楼市的火爆来得太快太疯狂，快到很多人都没来得及做好准 备，疯狂到让人看都看不懂。时光匆匆如白驹过隙，2016年已过半，又到年中楼市盘点的阶段，小编作为一名曾经的地产公关狗现在的地产媒体新闻编辑，与每一位购房者聊聊这半年楼市带给我们的激动、心酸与感慨。新浪乐居讯（编辑 孙思思）
记忆碎片之“楼卷风”
回顾上半年，猴年春节假期刚过，上海楼市即迅速进入“破冰期”。随着房地产政策接二连三出台，2月2日起“降首付”、2月21日起调整“公积金”、2月22日起“降契税和营业税优惠政策”等多个利好政策刺激，上海楼市犹如袭来一股强劲“楼卷风”，呈现脱缰式上涨、成交节节攀升，楼市火爆行情前所未有，而往年春节假期却历来是中国楼市的冰封淡季。
新房、二手房都出现“涨价”、“跳价”现象，新房方面一房难求，2月中旬某楼盘开盘，全部“日光”；二手房方面，房东1天内疯狂跳价三次涨70万。上海各区县房地产交易中心均出现人满为患的情况，杨浦、闵行等区域的购房者因为挤不进去，只能在门外排队等待办理手续，更有甚者光排队就花了3个多小时，楼市热销度可见一斑。国家统计局数据显示，3月上海新建商品住宅价格同比上涨30.5%，环比上涨4.3%。
图：当时的新闻都是这样的
图：房东疯狂跳价
“恐慌性”购房、“日光盘”、“被秒杀”的繁荣景象，再加上股市惨兮兮的年报，房地产市场热闹不凡，特别是在325最严新政出来前，整个上海楼市都处于疯狂的状态。楼市政策，关乎每一位购房者的买房决策和切身利益，不少人因此感叹，“买房要趁早啊，假如春节前买，可以少奋斗好几年呢！”
记忆碎片之“最严新政”
自2011年1月31日上海颁布第一道限购令开始，似乎每逢三月，便会有关于调控的传闻。以往这或许只是一种定时安慰，而在今年一季度下旬，随着3月25日上午10点，上海公布了史上最严厉的楼市调控“沪九条”后，传闻落地变成了实实在在的条款，其中非户籍居民家庭购房社保缴纳满2年改为5年；二套房申请贷款的居民，首付比例不低于50%，购买非普通自住房的首付比例提高到70%。而政策效应也随之开始逐步显现，楼市开始出现退烧降温迹象。
毫无意外，新政执行之后的上海，则是一幅喜忧参半的众生相。二套房首付比例提高至70%。此政策即日起实施，没有缓冲期。导致前一天，一手房成交量超过1700套。大量网签需求的涌入，更是让网签系统瘫痪；新政出台首日，上海一手房网签再次爆表，截至21点，网签套数已达到2495套，创下历史新高。其中住宅1779套，面积21.5万方米。而过去一年上海商品住宅日均成交约为350套；根据克而瑞的数据显示，（3.18-3.24）上海新房供应量为251760平方米，这一供应量创下年内供应新高，环比上周大涨约80.1%。相当一部分非户籍人士因社保缴纳年限从累计2年提高到连续5年的条件，失去了购房资格。
图：3月24日，上海楼市经历疯狂24小时（1）
图：3月24日，上海楼市经历疯狂24小时（2）
图：上海3.25新政首日，一手房网签数量达到了2495套
图：上海3.25新政部分内容
而政策的出台，也让热销楼盘不再“日光”了，有二手房业主心态开始出现转变，长宁区甚至出现直接降价20万抛售的情况。新政的力量不可小觑，据中原地产数据，截至4月21日，“325”新政出台28天（3.25-4.21），上海新房成交104.5万平方米，政策出台前28天新房成交面积207.8万平方米。相比发现，新政出台之后上海新房成交量遭到“腰斩”。此次调控，是对前段时间房价过快上涨的回应，也对未来上海房地产市场竞争力提升提供了保障，让市场回归理性。
图：变化，限购后上海的楼市新闻
确实，此次最严调控政策让疯狂楼市的得到了镇静，却也让许多刚需人群心酸不已。万幸，上海后又出台新政细则“亡羊补牢”，微调为社保连续5年变累计满60个月。
记忆碎片之“满郊环外尽是地王”
疯狂？土豪？一掷千金？不惜血本？哪个词都不足以概括上半年房企拿地的狂热……房企频繁在上海郊、外环外拿下高价地，格力、融创、保利、信达接连刷新外环外楼板价，导致上半年“地王”频现。
5月起，上海像是开启了“最凶地王潮”的马达，放眼望去，一幅满郊环外尽是地王的景象。当5月11日格力及融创分别以19.65亿、30.05亿，楼板价接近4万元/平方米，杀出重围夺得松江泗泾的两幅地王后，这一“土拍红色星期三”现象就没有停止过步伐；同月18日，保利地产以54.5亿拿下周浦地块，外环外楼板价被抬高到4.36万元/平方米，溢价率296%。而当6月1日，信达以58.05亿拿下的宝山顾村宅地，可售住宅楼板价直逼47722元每平方米，溢价率更是高达303%，业内对此预计保本售价将超过7万。
图：地王频出
其实早在今年1月20日上海就诞生首幅地王，华润华侨城以69.32亿元竞得闸北区天目社区商住办地。而在更早前的2015年就已开启抢地模式，中原地产提供的数据显示，2015年全年，房企积极抢地，20大标杆房企合计拿地金额突破了4724亿元，这一金额同比上涨幅度高达29%，仅次于2013年的历史第二高点。
图：保利地产拿下的周浦宅地 （乐居VR）
而从2016年上半年的房企几近疯狂的抢地热情不难看出，其抢占一线城市的步伐丝毫没有放松，那么，是否会将这股热情继续延续到下半年？
记忆碎片之“疑惑问号”
值得思考的是，这种过于疯狂的举动，是否会导致未来楼市进入新一轮调整？
小编在网上查了对于市场的分析与预期发现， 自2015年以来，标杆房企开始全面回归一线城市和二线核心城市，在一线城市地王频出，而在高地价面前，要防止面粉贵过面包，只能被迫开发豪宅产品，即市场上的“被豪宅”，怎么办？
而作为购房者，在2016年面对全球市场暴跌、人民币汇率贬值，是否该把资产配置进楼市？下半年上海商品住宅市场走势如何？会不会还像2015年下半年那样火爆？
而更关键的是，当前上海等一线城市的房价使得购房者自身的收入轨道已不足以支撑，更多的是依靠首付款或者长辈的支持，很显然这样的购房方式不可持续，又该怎么办？
不禁疑惑，在若干年后的上海郊环外，泗泾、周浦、顾村这些今年新拿地房企都需要保本卖7-8万的时候，高附加值的一线城市工作工资的水平是否足以支付上涨的房价？内环、中环的房价又将会达到多少？
千万不要过度迷恋一线城市，但魔都也不只是一个传说~