一米好地：如何改造与更新我们的城市？
经济观察报 记者 黄一帆 上海报道 “从一片被弃用的军事基地，到如今的丛林般的诗意生活。它的出现，犹如一道光，重燃了这座海岛就就是失去的光辉。”Urby Staten Island Apartments，被誉为美国第一个城市里的乡村公寓。David Barry是这座被菜地覆盖的社区公寓的设计者。
冯印陶和David Barry本人并没有关系，只是在看到David Barry的故事后，印陶转发并留下“试试看”的字样。
一米好地CEO冯印陶接受经济观察报记者专访时表示，虽然现在房市火热，但是市中心存量房因建造年代久远开始逐步进入集中改造的窗口期。而一米好地就是用互联网技术帮助那些中小微开放商，或独立设计师快速筹集资金，助力其租赁、改造、运营更多物业的金融服务平台。
今年八月，“一米好地”获得中南控股集团旗下中南资本亿元A轮融资。“他们的血液里流淌着城市更新的基因。”冯印陶告诉经济观察报，中南作为传统建筑商正谋求积极转型和一米好地在青年公寓、精品酒店、联合办公、新型商业、精品民宿收益权金融方面的经验使得两者走到了一起。冯印陶表示，该轮融资主要将用于一米好地技术提升、团队扩容、宣传推广，以及更多共享办公空间建设这几方面。
三种模式助力城市更新
冯印陶在澳洲生活了七年。“在澳洲买的是二手房，改造的全过程都是自己DIY的，从一开始破败不堪的房子，到极富设计感与生活感，房产改造让我认识到设计的重要性。而国内经历了房地产市场蓬勃发展的15年，从一开始只是为了满足住/办公/购物的功能性，到现在国人开始注重舒适感、艺术感与美感。”
“我原来是在银行做IT的，互金作为一个大方向还是很好的。”冯印陶在银行系统工作经验使得他觉得传统金融的思维方式并没有发生变革。14年，冯印陶回归创业，创办了如今的一米好地。从当初的主打青年群体的商业房产众筹，到目前已经完成新型空间收益权金融平台的拓展。
冯印陶表示，目前存量房产正处在被改造的窗口期，越来越多的机构甚至个人开始租下这些物业进行设计改造，赚取租差和运营收入，这是一个巨大的长尾市场。其中小微开发商遇到一定的资金问题，则需要类似一米好地的众筹平台来解决。而酒店和公寓的收益权金融本身，作为互联网金融新的理财方式，也正成为趋势。
据介绍，一米好地主要的产品模式有两种，一种是固定收益类产品，一种是浮动收益类产品。
固定收益类项目主要分为两类，一类是租约贴现，是基于项目发起方对外出租空间的租约包含的预期收益，这一类产品的项目发起方主要以长租公寓、联合办公、新型商业空间为主。
另一类为运营收益贴现，是基于项目方空间对外运营所获取的预期收益，这一类产品的项目发起方主要以酒店、短租民宿为主。固定收益类产品因其融资周期较短，收益回报来源可预期，项目风险系数极低。固定收益类项目的投资周期一般为一年内，投资周期一般为3、6、9、12个月4个档位。固定收益类产品根据投资期限不同，回报率从8%-12%不等。
浮动收益类项目中，投资人参与投资空间设计改造的费用，改造会带来空间的溢价空间，而投资人获取的回报是空间对外出租产生的部分租差收益，回报期一般为3-8年，不同于固定收益类产品，浮动收益类产品的风险由投资人与发起人公担，回报率一般为IRR15%-30%。
对于浮动收益产品有如此高收益的原因，冯印陶向经济观察报解释，“收益权之所以高，是因为它存在波动，你是要和项目方一起承担风险。”冯印陶表示，浮动收益模式低于预期的情况曾发生过，“最低就是没有收益。”
而现在一米好地平台上主要的产品就是固定收益类产品。冯印陶表示，卖掉的租约是出售未来一段时间内的收益权，目前看租约和房市之间没有什么关系。据其预测，未来几年内租金应该会越来越高。
一米好地的目标用户是30—40岁的投资者用户，相对来说，这部分人群对互联网金融较为熟悉，对金融产品本身的征信成本较低，但对公寓或酒店项目的兴趣更高。因此，一米好地本身的获客成本和征信成本较低，项目的融资效率相对得到保障。
而合作项目方面有：青年公寓领域的魔方公寓、YOU+青年公寓、青年汇、窝趣轻社区、iShareHouse、乐活家、小马公寓等；联合办公领域的P2联合创业办公社、WEPLUS、方糖小镇、linkplace、蜜柚空间等；精品酒店领域的亚朵酒店、美豪酒店；国际服务式公寓领域的诺阁雅、源涞、溪瑞诗等；以及云·SPACE秀场、WORKCAFE办公咖啡等新业态地产业态。伴随着项目的增多，融资金额的增加，一米好地的团队也从2015年年初的3人变成了目前的50人左右。
风控保障及其未来
“其实互联网金融是一个很大的概念，比如说如今的支付宝，并不只是局限在网贷这一块。”冯印陶表示。
8月24日，中国银监会、工业和信息化部、公安部、国家互联网信息办公室联合发布《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》(以下简称“《办法》”)，《办法》明确提出，网贷平台不得吸收公众存款、不得归集资金设立资金池、不得自身为出借人提供任何形式的担保等。从信息安全到银行存管，从借款人上限到禁止线下活动，此番《办法》的出台不可谓不细致、严格和全面。无怪乎《办法》一出，不少业内人士戏称其为“史上最严”。
“目前具体网贷条例的影响我们还在看”，冯印陶认为，平台并不属于借贷型而是权益转让型。“但是很多人认为这和借贷型是相同的，相当于是信用借款，有一个还款来源。但是在法律关系上还是不一样的。”
不过，作为互联网金融和众筹平台，无论身份为何，平台风控问题不容逃避。
据介绍，一米好地对每个项目都会做详尽产权调查、财务调查与法务调查，确保房产所有权信息、使用权信息、项目发起人背调、财务收益信息，租入合同与租出合同一米好地都会做收集，包括租赁者的身份，一米好地都会做留存与记录。确保项目还款来源的实质可靠性。“我们会对项目方B端把控好，每一个资产会做一个分析和打分，判断产权是否清晰，结合市场情况做一个评估。从操作层面，一米好地会要求B端交4%－5%的保证金，建立一个法律保证基金。”一米好地负责人对记者表示。此外，一米好地使用新浪支付作为第三方资金存管平台，从资金流转上确保投资人资金安全保障。
“我们现在主要是和项目方主动的去发掘，而不是被动的去接受。”据冯印陶介绍，平台上的大部分标的是基于改造空间而形成的有溢价空间的租约。
另外，租约贴现与运营收益贴现模式使得平台所遇风险概率也被相应弱化。“我们的模式是租约与运营收益的转让，当项目发起方把租约与运营收益转让给一米好地平台的投资人的时候，他便可以自由支配这笔资金。”据冯印陶介绍。这使得互金资产端资金用途问题被剥离开来。
据冯印陶介绍，目前一米好地主要以服务费盈利，一年期约为2.5%，预计17年平台开始盈利。
“一个平台的切入点并不意味着它的全部。”冯印陶告诉经济观察报，当初一米好地切入点是希望城市得以更新。“但是这并不意味着其它的租约我们就不做了。”一米好地希望未来他们在人们眼中是专门做新型空间的收益权金融平台。
“我们认为，人们的城市应该由人们共同来创造，用互联网金融的力量来共同改造我们身边的环境就是一个非常好的路径。”