三亚为何不取消限购？

9月27日，珠海玩了一把“半夜鸡叫”，宣布放松房地产限购。这样，仍然严格保持限购的城市，只剩下了北、上、广、深，以及三亚。于是，一个有趣的现象出现了：三亚成了限购的“中国第五城”。

为什么一线城市之外，只有三亚不取消限购？是三亚房地产市场火爆吗？是它的经济有底气吗？答案恰恰相反。三亚是东部沿海房地产的重灾区，当地政府肯定很难受，坚持不取消限购应该是有特别考虑的。

你知道三亚的房地产市场有多危险吗？我们先来看一组数据。我曾经用“2013年固定资产投资”除以“当年GDP”，计算出42个城市对房地产的依赖度，以下是前十名城市：

三亚 81.2% 贵阳 53.4%

昆明 37.8% 西安 32.9%

福州 30.6% 沈阳 30.5%

海口 28.3% 太原 26.4%

银川 26.0% 重庆 23.8%

再看房屋施工面积，由于三亚至今没有公布2013年统计公报，也不公布2013年12月月度统计数据，所以只能使用2012年数据。2012年三亚商品房屋施工面积是900万平米，除以72万常住人口，人均面积达到12.5平米，这个指标是非常高的。也许你会说，三亚的新房，基本上靠外地人来买。那么，我们看一下人口增量，从小学生在校人数看，2008年到2012年下降了14.3%，远高于全国同期水平。所以，从常住人口角度观察，三亚绝对是一个人口流失型城市，这是让我感到非常意外的。

三亚市政府在“2014年政府工作报告”中说，2013年全市生产总值、全社会固定资产投资和地方税收收入中，房地产业所占比重分别达到26.6%、57.9%和62.7%。当地经济对房地产的高度依赖，的确是非常危险的一件事情。更悲催的是，最近几年来三亚房地产发展速度一直远远高于旅游业。比如2012年房地产投资增速为33%，但游客增速只有8%，而且在游客中基本上没有“国际游客”。

从投资率上看，三亚的数据更加令人震撼，2013年达到了140%。当然，这里面有当地经济总量偏小的因素。这个数据，应该是全国地级和地级以上城市里最高的。我们此前说过，投资率超过40%就不太健康，深圳只有18%，上海是26%，广州是28%，北京是36%。

三亚楼市最大的特征是，绝大多数房子由外地人购买，一年中至少9个月闲置，卖出非常困难。在这里我要告诉大家一个理财的基本常识，资产的流动性是资产价格的一部分。什么意思？说白了就是，有价无市的东西，价值大打折扣。在北上广深，市中心的小户型普通住宅，几乎相当于现金，你想卖就随时可以卖出（当然你不能乱要价），豪宅就差很多。军产房、小产权房流动性又会差一些，而且不能作为资产抵押。

三亚的旅游地产，以及最近几年开发商忽悠的养老地产，都面临流动性差的问题。一套房子，大家都叫价200万，但没有人买。到你急需用钱的时候，也许只有降到150万，才好不容易找到一个“接盘侠”。而且这种租不出去，卖不出去的房子，房产税出来之后，只有成本没有收益，是非常麻烦的。

三亚地方政府非常聪明，他们知道放松限购、放松限贷都救不了三亚楼市。而且从一开始，三亚楼市就不是三亚地方政府、甚至海南可以控制的。在三亚经济面临严峻考验的时候，显示“去房地产化”的决心，比毫无意义地抱薪救火要好很多。至少显示了当地政府推进经济转型，健康发展的决心。

总有人问到海口，顺带分析一下。上面表格里大家看到了，海口对房地产依赖度在大中城市里名列第7，也超过20%的警戒线。海口2013年人均商品房在建面积是8.3平方米，非常高。当地统计公报显示，到2013年海口城镇人均住房面积是30平方米，农村为31.8平方米。存量房已经非常宽裕了，增量房仍然源源不断供应。

海口的人口有增量吗？我们看一下最近5年小学生人数。2008年年底是18.2万，2013年年底是16.8万，下降比例7.7%。因为计划生育影响，全国平均下降9.4%。所以，海口在过去5年中人口是有增长的，但比例不算太高。人口增长缓慢，新建住房总量巨大，所以海口楼市也是危险的。

海南是东部沿海省份里房地产最危险的，远远超过了浙江、福建、辽宁。所以，海南的房子不能碰。“第五大城市”三亚，尤其不能碰。想旅游，你就去旅游，房子千万别买。你敢在海南楼市当“接盘侠”，人家就敢于让你“喜当爹”。至于这两个词是啥意思，不明白可以在网上查一下。