普洛斯的野望 70亿美金加码物流中国基金策

基金二期的设立将加强普洛斯的网络效应，支持普洛斯抓住当前的市场机遇，推动中国业务的深入发展。

观点地产网 因为地产和金融的鱼水关系，能够将二者完美结合从而形成自身独特模式的公司，总是被行业瞩目，比如商业地产领域的凯德，以及物流地产领域的普洛斯。

7月21日，普洛斯宣布将在中国设立第二期物流基金，规模为70亿美元，普洛斯将担任基金的资产管理者，持有该基金56%的股份。

据了解，基金的其他股东包括养老基金和主权财富基金在内的七家投资机构。它们将向中国物流基金二期(CLF II)共同注资37亿美元。

与其之前在2013年11月推出的的中国物流基金一期相比，本次基金规模将是前者的两倍有余。据悉，普洛斯中国物流基金一期投资期为3年，其中普洛斯公司对该基金所占份额同样为56%。

二期基金将于2016年4月启动项目建设，预计在未来4年内开发1300万平方米的现代物流基础设施，完成70亿美元的资金投资部署。据悉，该基金或将成为普洛斯在中国新设全资物流设施开发项目的唯一投资方。

普洛斯表示，随着中国城市化进程的加快，内需市场日益增长，尤其是电子商务的蓬勃发展，强化了市场对现代物流设施的需求。但中国国内高标准、高质量的现代物流设施仅占全国仓储总面积的20%左右，导致现代物流设施供应紧缺，从而为现代物流设施提供商创造了空前的发展机遇。

“基金二期的设立将加强普洛斯的网络效应，支持普洛斯抓住当前的市场机遇，推动中国业务的深入发展。”

普洛斯模式

观点地产新媒体查询普洛斯提供的数据，公司在中国拥有的已建成设施面积达到1180万平方米，开发资金来源于此前设立的规模为30亿美元的中国物流基金一期。

二期基金成立后，普洛斯的全球基金管理平台将增长36%，达271亿美元。自2012财年以来，普洛斯的基金管理平台实现了95%的年增长率，基金管理将成为普洛斯重点发展的业务之一。

事实上，普洛斯的运作模式是在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务，但决不参与客户的日常物流业务经营。其本质是一家地产开发商而非物流公司，收益来源于物流设施租金与管理费。

金融分析师、贝塔咨询公司合伙人杜丽虹介绍称，早期的普洛斯集团和一般商业地产公司一样，以长期持有物流地产为主要盈利模式，但1997年开始全球化扩张后，其资产负担日益增大。于是公司逐渐转向私募基金市场。

据了解，普洛斯公司的收益来自三大业务部门：地产开发部门、地产运营部门和地产基金管理部门。

其中，地产开发部门经营地产开发业务，将把地产建设成可以使用的物流中心；物业管理部门将“地产开发业务”部门开发建成的“物流地产”或是“零售地产”，出租给客户使用从而取得租赁收入；基金管理部门组织投资者募集资金，收购地产，设立基金，由普洛斯作为基金经理管理基金以及基金旗下的地产，从而获取基金管理费收入和基金分红收益。

值得注意的是，基金管理部门的收入在主营业务收入中占了6%左右，但是贡献了14%左右的主营业务利润，是普洛斯盈利性最强的业务。

一个需要商榷的问题是，在普洛斯发起的基金中，其管理的基金投向的是自己旗下的物流资产，这可能会动摇基金的独立性。

杜丽虹接受观点地产新媒体采访时表示，“确实有关联交易的问题，但其实在国外，这并不是最大的问题，本身也并不是坏事。普洛斯作为基金的管理人是需要持续发行基金的，如果在某一个基金中存在有失公允的交易，下一个基金投资人就不会继续投资了，它是以这种方式制约关联交易行为的。”

核心型基金促进闭环

据杜丽虹介绍，在欧美发达国家，物流地产基金已成为物流地产行业发展的主流模式，而它与一般私募地产基金的最大区别在于，持有的是稳定运营中的成熟物业而不是开发阶段的物业。

换言之，物流地产企业将高周转的物业开发业务保留在资产负债表内，而将低周转但收益相对稳定的物业持有部分分离出来，置入专门的物流地产基金。

“私募地产基金并不单指开发型地产基金，它包括核心型、增值型和机会型几类。”其中，核心型基金以持有稳定经营资产为主，收益和风险都较低；增值型基金通过对成熟物业的重新定位和再开发来创造增值收益，风险和回报居中；机会型基金通过参与项目开发或持有新兴市场物业来获取高回报，同时也承担相应的高风险。

杜丽虹还指出，国内定义的地产基金大多是机会型基金，而物流地产基金则属于核心型基金，其持有物业的出租率通常能保持在90%以上，并能提供7%以上的租金回报率，相应的，投资人要求的回报率也不是很高。

核心型基金与REITs的不同在于，核心型基金只面向少数机构投资人，是保险公司、养老基金资产配置中的重要组成部分。普洛斯的两期基金，其投资者均为国家主权基金、养老基金等要求稳定回报率的大型机构投资者。

同时，私募基金对管理人的激励更加优厚，在达到门槛收益率后，一般合伙人可以就超额收益部分分享20%~25%的业绩提成。“基金管理将成为普洛斯重点发展的业务之一”，也就不难理解了。

更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯集团提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2至3年。

“快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环。”杜丽虹总结道。