保利加速养老产业布局 携手太平人寿共谋股权投资基金

目前房地产行业内试水养老地产的开发商不在少数，但将其列入公司战略、重金投入并培育全产业链的企业，目前为止只有保利一家。

• 中房报记者 曾冬梅 广州报道

在养老产业领域动作频频的保利地产最近又有了一个大动作。

11月6日，在中国第二届国际老龄产业博览会上，保利地产与太平人寿宣布联姻，计划在健康养老产业领域进行全面战略合作。

它们合作的第一步是突破融资瓶颈，双方计划在近期联合发起设立一只专注于健康及养老产业领域的股权投资基金，探索引入保险资金开发养老社区新模式，未来不排除继续进入医疗服务和健康管理等领域。

该基金首期资金规模10亿元，“养老产业资金投入量大，回收期长，若没有其他社会低成本资金支撑，单个企业很难实现规模化发展。”保利地产董事长宋广菊表示。

保利地产副总经理胡在新对中国房地产报记者表示，未来5年，保利地产养老产业固定资产与运营资金投入预计在50亿～60亿元。除了融资创新，该公司还设立了养老产业总部基地、养老用品公司，从专业服务、产品等方面完善产业链，迎接养老产业黄金时代的到来。

首期资金投向养老地产

保利地产和太平人寿的合作范围涵盖养老地产开发、运营服务平台搭建、保险客户养老服务、产业链上下游投资等多项内容。这是国内首例房地产企业与保险公司在健康养老产业方面的合作。

作为养老产业市场的两股生力军，地产商和保险公司具有各自优势，又存在彼此互补的空间。“养老住宅是养老产业中最基本和重要的环节，但是国内有限的融资渠道、较高的资金成本仍是尚未突破的瓶颈。”宋广菊表示，如果按单个养老床位20万元投资估算，若实现100个养老机构、2万张养老床位运营，仅前期投资就要40亿元，若没有其他社会低成本资金支撑，单个企业很难实现规模化发展。

与此同时，太平人寿也在积极开拓养老产业市场。2015年7月，保监会正式批准太平人寿出资5000万元，投资太平养老产业管理有限公司100%股权。太平人寿成为国内第二家摘得投资养老产业牌照的保险公司。“作为一家央企，我们有一个战略框架布局，就是这一部分投资能够覆盖投资的资金成本，或者有一些收益，在其他方面履行央企责任。”太平养老产业管理有限公司总经理魏琳对中国房地产报记者表示。

胡在新透露，长远而言，保利与太平人寿在健康养老产业将进行全面战略合作，近期的合作就是联合发起设立一只专注于健康及养老产业领域的股权投资基金。这只基金首期资金规模10亿元，基金的前期投资将以养老地产项目为主，后期将继续向上下游延伸，投资孵化一些医疗、健康项目，目前基金已遴选出几个养老地产种子项目。据了解，该基金初期以私募基金投资孵化为主，未来将努力实现从私募基金向房地产信托投资基金(REITs)的过渡，争取在资本市场上寻求突破。

养老产业的“青铜时代”

在保利今年4月发布的5P战略中，养老地产已经被列入公司未来发展的5个重要战略方向之一。董事长宋广菊对这一板块亦是非常重视，保利内部员工曾透露，只要是有关养老产业的公司活动，董事长都很乐意去出席，积极地鼓与呼。

目前房地产行业内试水养老地产的开发商不在少数，但将其列入公司战略、重金投入并培育全产业链的企业，目前为止只有保利一家。

盈利难是进军养老地产的企业所遭遇的共同问题，对于这一问题，胡在新认为应当靠规模、看长远。“现在全球养老产业都是一个微利行业，国内养老产业正处于探索发展期。我们认为，养老产业盈利应更多依托于规模效益，以降低成本，并通过标准化，提高服务品质，提升盈利水平。相对于利润率，我们更看重这个行业的规模以及由此形成的利润规模。”

保利创新产业投资管理有限公司总经理张亮也坦言，单论养老地产投资运营的话，盈利确实是一个问题。“以北京和熹会为例，2012年刚开始营业时入住率只有30%，去年上升到70%，达到盈亏平衡，今年的入住率已经达到100%了，预计2016年可以开始盈利。”

他指出，就趋势而言，养老产业还是前景迷人的。“老龄人口的富裕程度也在不断增加，我们和太平人寿去年合作推出一个跟养老机构服务挂钩的养老产品，几个月的时间卖出60亿元，这种增长速度和未来的预期值得我们认真思考，乐观对待。”

对此，胡在新表示，保利养老产业盈利模式是“微利模式”，目前主要以提高市场占有率、树立品牌形象为主要目标，计划利用3~5年时间逐步实现盈亏平衡，进入稳健运营阶段；8～10年达到发达国家盈利水平，打通金融通道，争取实现上市。

未来5年投入超50亿元

按照保利的战略规划，未来5年将是其养老产业高速发展期。机构养老方面，计划5年时间在50个城市筹建80～100家和熹会；社区居家养老方面，未来3年时间，在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆（30家旗舰店，270家体验店）。未来5年时间固定资产与运营资金投入预计在50亿～60亿元（单个机构按5000平方米计算，100家机构共50万平方米，单方地价与建安投资按10000元计算，为总累计投资数，不考虑杠杆与资金内部滚动）。

这家公司的最终目的是培育全产业链。

产业集群的发展计划同样也在保利的考虑范围。宋广菊表示，虽然护理是养老核心产业，但基于中国庞大的老年人群基数，还有巨大的市场空间可以挖掘，比如，以养老用品为代表的福祉产业。她透露，2015年保利正式成立了自己的养老用品公司。该公司的定位是：轻资产运营+跨业整合的平台化运营、专业化程度较高的养老用品设计研发专业机构、专业化程度较高的养老用品设计研发专业机构。产品线覆盖适老家具、康复护理、适老卫浴等，充分利用保利品牌优势及项目资源，加速向上游产业链布局。

不过，在相关配套政策仍未完善的前提下，要推动养老行业发展，仅靠企业一己之力也是杯水车薪。因此，胡在新表示，希望国家尽快启动长期照护制度和养老介护保险立法，完善养老产业的金融、补贴、税收及用地等政策支持，营造一个良好的政策环境。