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地产去库存时机到来，买房还是买股？

【优品原创报告】房地产，这个一度让百姓又爱又恨的商品，如今也让高层不得不爱。确实，中央高层很久没像现在这样频繁提及房地产了。

11月10日，中央财经领导小组会议上，习近平罕见提及“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”这是十八大以来习近平首次对于房地产去库存的表态。他上一次表态是两年前的2013年10月29日。当时政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。会上，习近平要求，“要千方百计增加住房供应”。11日，国务院常务会议上李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

高层对房地产为何态度大转变？

高层为什么这个时候高调且密集地提房地产？

优品研究员认为这次中央财经领导小组和国务院常务会高调强调房地产，一方面可能意味着房地产当前正面临严重问题，另一方面或许说明高层希望通过托底房地产发展来稳住国家经济增长。

（1）房地产可能面临的严重问题及连锁反应是什么？

关于房地产可能面临的问题，一系列房地产最新数据或可寻得端倪。11月11日（与高层发声强调去库存时间高度吻合），国家统计局公布今年1-10月房地产数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。68632万平方米的待售面积到底有多大?按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。如果算上全国各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的房子，中国住房过剩的状况会更加严重。

从区域划分，不同地区库存的过剩情况也不尽相同，最新研究表明，从城市线类划分，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为10、12.2和18.9个月。由此可见，越是偏远城市，人口密集度低的区域，库存状况越严重。

由此可见，自1998年第一次房改后至今短短17年，中国房地产最大基本面从短缺走到了严重过剩，从产业周期曲线来看，显然已步入衰退下行区间。

（2）房地产高库存有哪些危害呢？

通过横向对比，优品研究员发现房地产库存持续高位，已经对房地产投资产生了直接影响。国家统计局数据显示，1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点至2%，创历史新低。这一增速已经连续21个月下滑。

因此，高库存、低投资格局下，房地产正在从过去中国经济的引擎转变为增长拖累。近段时间，习近平主席和李克强总理皆提到房地产高库存，并将其列为当前经济难点。这其实关系到两个方面，一是楼市不稳，经济难见底；二是库存不降，金融体系有风险（注：房企开发商通常通过大量银行借贷来维持企业运转，征地及建筑成本占比最大）。

（3）为何选择房地产来稳住经济增速？

房地产行业是我国的支柱产业，在我国经济发展中起着支撑作用，推动着我国国民经济的快速发展，对我国经济发展有着深刻的影响。房地产行业的发展，同时也推动着水泥、钢材、建筑行业的发展。因此，当前我国经济面临下行压力，本质上也是因为受到了房地产行业的周期性衰弱影响。

众所周知，房地产业在狂飙突进10多年后，已经出现了重大拐点。除了数十个有明显人口增量的城市外，绝大多数城市住房供应都已经饱和。而国家正处于经济转型的关键时间点上，需要房地产为保增长作贡献。目前我国着力产业转型升级同时狠抓稳增长，实际上因为当前传统产业（如房地产、制造业）与新兴产业（如智能制造、互联网+）对经济贡献正在进行换挡接力。从2015前三个季度的经济数据来看，显然新兴产业的经济增长还不足以弥补传统产业经济减速所产生的缺口。因此，缓解传统产业衰退是稳增长的核心任务，而这个核心任务其中就包含帮助房地产行业去库存，促进房地产市场平稳健康发展。

高层表态释放什么调控信号？

高层的接连表态，暗含房地产市场政策再次调整信号。优品研究员认为，决策层相继对房地产做出表态，意味着后续会有化解房地产库存、促进住房消费的政策出台。此外，目前中央针对房地产市场的表态，或将影响今年年底的中央经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。

可以预见，已经推出的政策和即将推出的政策将构成促进房地产健康发展的长效机制。“十三五”期间必须实现全面建成小康社会的伟大目标，也决定了这一时期房地产政策将总体保持偏暖状态。

如何有效去库存？

有业内人士分析，短期内的去库存政策还将以市场刺激为主，与稳定住房消费相关的常规手段或将加大力度。综合分析，优品研究员认为高层或将采取如下方式来去库存。

（1）金融政策鼓励改善性需求入市

从去年央行“9·30”房地产信贷新政到今年3月底出台“3·30”楼市新政、8月底住房公积金新政再到今年“9·30”房地产信贷新政，促进住房消费的政策不断升级。从去年11月份开始的降息周期，则进一步激活了购房者的意愿。这类通过财税、信贷、公积金等相关政策的常规手段未来或继续加大力度，从而鼓励改善性需求入市，加快商品房库存消化。

（2）制度改革打通保障房与商品房之间的任督二脉

“把一些存量房转为公租房和安置房。”李克强总理在今年3月的政府工作报告中，已明确提出这一点。当前房企有去库存的需要，而地方政府又有建保障房的重任，优品研究员相信打通保障房与商品房之间的任督二脉只是时间问题，从当前舆情升温的态势来看，保障房市场化也将提速。

而保障房市场化也将进一步促进以三三制（三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与）为核心的二次房改的推进，据悉，住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)已经会同国家发改委，准备拟定“进一步深化住房体制改革（二次房改）”的初步实施方案，目前研究准备工作已经启动。

（3）新城镇化推进扩大购买群体范围

按照李克强总理最新提出的“加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”意思解读，在现有的政策框架中，户籍制度改革预计将成为楼市去库存一大突破口。户籍制度改革带动住房消费的一个重要方向即是推动农民工购房，新型城镇化的一大目标即是努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户。

地产库存何去何从？

从区域来看，对于一线城市、重点城市、未来人口流入的城市而言，需求依然存在，库存不是问题。

从行业发展来看，政府救市旨在稳住经济发展，并不希望过多行政干预而逆市场化，因此即便政府救市，地产行业也不可能全面回暖，二八分化只会迟缓不会缺席。一线城市、重点城市等20%的城市，在政策的刺激下，房价的上涨仍然是大概率事件；而三四线城市，房价大涨和大跌的可能都不大，能够维持稳定，但投资价值锐减。至于买房投资者，在三四线城市的风险仍然较大。

投资方向

（1）区域巨头后发制人——一线城市本地开发商

如果把房地产市场比作一个战场的话，过去高增长时代的全面进攻如今已变成了高库存压力下的区域防守了。这种形势下，过去战线布满全国各地尤其是有大量项目在人口密集度低的二三线城市的开发商显然库存压力最大，即便高层密集出台红利政策这类企业的受益也最小。相反，在一线城市的本地开发商，尤其是项目地段好，库存压力轻的中型房地产企业，反而负担轻，转型快，最为受益。

（2）永不缺席的受益者——城投公司

城镇化无论以何种形式来实现，也无论其建设重点是什么，融资机制都是不可或缺的环节，地方政府也是不可或缺的角色。因此，地方政府的投融资平台，亦即城投公司，必然在城镇化的进程中全程参与并发挥重要作用，也自然而然地成为了永不缺席的受益者。或许其短期受益不是最多，然而其受益的持续性和累积效应很可能带给投资者惊喜。