年底或再拍地 2016年要“逃离苏州”？

苏房网讯（编辑聂成艳）2015年，对苏州人或者想在苏州安家的人来说，或成一个分水岭。见诸媒体的有关苏州楼市的报道，多半都跟房价上涨有关。“3.30”新政落地、“6.3”土拍……“11.24”土拍至今，苏州楼市的“火”越烧越旺。这个过程，大家有目共睹，小编在此也不想赘述。

尽管如此，我们今天要说的话题依然绕不开上述问题，因为这是苏州楼市的现实！12月8日，有消息传出，“12月中旬苏州市将挂牌出让一批土地，数量可观且不乏高端优质地块”，根据同时流出的部分地块信息，所传出让的地让集中于相城区和高新区，其中新区的狮山、科技城和浒墅关开发区均有地块包括在内。如果信息属实，将在岁末年初之际，为苏州楼市再添一把“火”，待进入2016年，苏州楼市或将延续上升的势头。

牵一发而动全身，上涨的是房价，关乎的是不少人在苏州的生活乃至生存。对此，一位网友语带感伤地说：逃离“北上广深”之后，如今也要“逃离苏州”了？

3万单价是否确立2016年楼市风向？

园区楼盘的行情一向被视为苏州楼市的“晴雨表”。12月初，园区两大热门楼盘推新房源。

6日，隐退一时的天地源七里香都推出了2栋洋房，72套房源，均价25000~30000元/㎡；加推了2栋高层，208套房源，均价22000~23000元/㎡，共有约600组客户到场，去化率93%。该楼盘在今年8月底加推之后封盘，彼时高层均价约18000元/㎡，洋房均价约19500元/㎡。

7日，曾经的园区地王，苏州铂悦府加推了包括洋房、叠墅在内的134套房源，洋房均价28000-31000元/㎡，叠墅均价32000-35000元/㎡，共有约230组客户到场，成交了120套，去化率约90%。该楼盘在10月首次开盘时，洋房均价25000~27000元/㎡，叠墅均价29000~30000元/㎡。

临近岁末，园区热盘如万科玲珑东区结案、雅戈尔太阳城缘邑等楼盘可售房源相对减少，园区入市新房源或者新盘的价格更受关注。七里香郡和苏州铂悦府的最新报价，能否“确立”2016年园区房价的方向？尤其是园区新地王，以15992元/㎡的楼面价拿下儿童医院旁地块的海亮项目，它在明年入市时的价格很可能不会低于上述两盘的报价，届时，园区甚至其它区域的楼盘会否参考这些报价，进一步跟涨呢？

不少人认为，在没有大的负面因素影响下，园区甚至苏州的这股涨价势头一时半会儿减不下来。这一观点，也得到了苏州科技大学教授盛承懋的认同，他在接受苏房网记者采访时表示，明年的房价走势要结合经济状况、房源供应量以及购房需求考虑，一段时间内“苏州的房价不会跌”。他进一步表示，随未来发展，苏州楼市各个板块的房价差异将显现出来，不会“你涨到多少我就涨到多少”。他说：“园区目前的人均收入是苏州最高的，有支撑高房价的群体在，即便如此，同一个区域也有分化，比如金鸡湖、独墅湖会成为高地，也还有低房价的地区。”

对购房者来说，应该要结合自身年龄、收入等实际来考虑购房事宜，不要盲目凑热闹，在经济条件有限的情况下，可以先过渡再改善。这或许是给苏州购房者最合适的建议。理由？且往下看。

房价“超速”？ 1苏州≈0.41上海≈0.97南京

12月8日，标准排行研究所发布了一份题为《2016年楼市涨价动力最大的20个城市》的排行榜单。在这份榜单中，苏州以91的涨价动力指数位列第三位。前十名城市中，与苏州同省的南京位列最末，苏州城市盐城位列第五。该榜单，主要依据今年城市土地收入完成情况、楼面价增长、溢价率增长等情况而定。根据相关信息，2015年苏州是溢价率最高的城市，溢价率为62.21%。所谓溢价率，是土地竞拍价格与土地成本的比率，溢价率高说明该地区的土地竞争比例激烈，开发商高价拿地，从而会带动当地的楼市价格。换言之，苏州楼市价格的上涨，与今年数次土拍的情况有莫大的关系。

这一份榜单，也预示2016年苏州的房价还有上涨的动力与空间。那么，这些上升空间来自哪里？

以2015年11月的成交数据看，根据苏房网数据中心的统计估算，11月苏州商品住宅成交的均价约为14205元/㎡，与最近的一线城市上海相比，苏州1平方米的房价相当于上海0.41平方米的房价，后者11月商品住宅成交的均价约为34730元/㎡；与省会南京相比，苏州1平方米的房价相当于南京0.97平方米的房价，后者11月新房的均价约为14600元/㎡。

据盛教授介绍，在长三角四大城市中，杭州的土地面积最大，上海人口和总的GDP量最大，苏州的户籍人均GDP最高但是房价最低，不及上海、杭州与南京。在不少分析人士看来，2015年苏州房价的上涨并非不理性，并以“补涨”一词为其定性。

说苏州房价是“补涨”，更多的是从苏州自身发展的情况看。分析认为，苏州房价的上涨主要与市场交易节奏加快、土地价格的上涨、库存量的下降以及购房者对于房价持续上涨的预期等因素有关。

一般购房者所不了解的情况是，在去年年中，面对苏州的商品住宅库存以及相对淡的市场行情，政府层对“去库存”做了相应的思考与研究。2014年9月26日，苏州全面取消实施了3年的房产限购政策，为楼市回暖做了铺垫。今年，国家层面的政策利好消息相继释放，2月5日，年内首次降准；3月1日，年内首次降息；3月30日新政，公积金贷款首套首付比例降至20%，二套房商贷首付比例降至40%……此后数次“双降”，并且9月两次发布新政，分别将公积金贷款（结清）的首付比例将至20%以及不限购城市的首套房首付比例下调至不低于25%，还可以结合当地实际确定商贷比例。

2015年降息时间表

上述一系列的政策的出台，直接惠及购房者及楼市，成为2015年苏州商品住宅去化加快的重要推力。截至11月，苏州商品住宅去化超过8万套，预计年度销量在10万套甚至更多。“这反映了苏州在变成特大城市的过程中，购房需求的客观存在。”盛教授如是说。

截至12月8日17时，苏州市区住宅可售房源约35265套。据媒体报道，11月份苏州(不含吴江区)新建住宅楼盘共成交11056套房源，按照此销售速度，目前苏州新建住宅房源的库存量去化周期仅有3个月，呈现供不应求的市场现状。“僧多粥少”，苏州商品住宅销售的火热也就理所当然了。

截至12月8日17日，苏州市区可售房源情况

从长远看，苏州与南京成为国务院批复的两个特大城市，为苏州未来发展定了方向。城市保持经济活力，发展带动人口流入，也带来了相应的购房需求。今年，国务院批复苏州工业园区创新实验总体方案，同意在园区开展开放创新综合试验，得到了堪比自贸区的官方支持。日前，福布斯发布排行，在中国大陆最佳商业城市排名中，苏州列第11名；中国大陆创新力最强的30个城市中，深圳、北京和苏州位居前三。这些都说明了苏州有足够的城市发展活力与发展后劲。在一定时期内，苏州楼市都将受益于此。也正是由此，分析认为目前处于1.5线城市的苏州，其房价还有足够的增值空间。

2015年尚未结束，从全国看还有不少城市的楼市面临“去库存”的压力。12日8日，有消息指出，习近平总书记在中央财经领导小组会议上提出的化解过剩产能、开展降低实体经济企业成本行动、化解房地产库存和防范化解金融风险等“四个歼灭战”，将成为即将召开的中央经济工作会议的重要内容。而在化解房地产库存方面，多项政策也有望推出。同时，根据近期中央和政府释放的信号，市场对年末最后一次“双降”的预期很大。分析人士认为，尽管中央会议以及国家政策的目的不在于助推楼市，但有助于缓解土地财政压力，客观上也会对楼市产生利好影响。

如果年末还有政策利好，苏州楼市也不会“置身事外”，商品住宅的成交情况有望进一步延续好的势头。

住宅非住宅“不同命运” 2016年苏州楼市或持续“冰火两重天”

针对2016年的苏州楼市情况，苏州科技学院盛承懋教授也给出了看法。“苏州的房价决定于经济的状况，明年苏州房价不会跌，销售的情况还需要由供应量来决定。”基于上文的分析，盛教授为2016年苏州楼市定了调。但是，他同时认为房价不易上涨过快，并且要区别来看。

“未来，以新建住宅方面来说，一段时间内还是‘供不应求’的情况，苏州可售房源库存量就35000多套，其中还包括一些不好销售的房源，2016年应该要加快用地开发的速度，增加住宅供应量；另一方面，呼应国家层面提出的“供给侧改革”，尤其是针对商业地产方面，做结构调整，打破原来的做法。比如能否将部分商业房转成居住类住宅，以缓解库存压力，包括在用地性质、用水、用电及物业方面采取宽松的办法。”盛教授如此分析与建议。

对苏州楼市来说，还将面临“冰火两重天”的情况，苏州的非住宅（尤其是商业地产）库存量大是楼市不可回避的问题，明年“去库存”仍然是主要工作。对广大的购房者来说，还需在2016年继续适应苏州楼市的变化。

至于“逃离苏州”之论，言之尚早。说要“逃离北上广深”的人们，也还有不少的人在为扎根这些城市而努力。只要在这里有可就业的地方，有生存的能力，就有安家的可能。现在，我们且积极待之。

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