房地产市场乱象丛生 哪些房产不能办理不动产证

在去年，房产证和土地证合二为一才有了不动产证，所以现在不动产证是购房者通过交易取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。一般情况下，只要通过正规途径购买没有问题的房子都能够取得房产证，但是，总会有一些购房者不小心买到出现问题的房产，导致后期房产证的办理出现问题。如果单单是有些麻烦那还是小事，关键可能对自己的利益或者人生规划有一定的影响。那么哪些房子拿不到不动产证呢？

1、千万要小心小开发商的房产 被抵押、被查封的房产勿碰

在如今房地产市场鱼龙混杂的情况下，由于前几年房地产的暴利导致很多有无资质有无实力的中小企业都开始涌入房地产开发，结果导致五证不全、项目验收不合格、违规建房或者是其他原因造成资金链断裂然后用现有出售的房产再次抵押，造成交房后不能办理不动产证。二手房产所有人因为某些原因把房产做抵押等情况出现，所以需要到不动产中心做产权调查，确认其无抵押和查封状态。

2、集体土地上的孽缘——小产权房

小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。小产权房交易时，不能贷款，后期如果拆迁，房子相关权益也难以得到保障。

3、未满5年的经济适用房

经济适用住房，常简称为经适房，等同于国宅；指由中国政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障住房。所谓经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。所谓适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的国宅政策称为廉租房。不得出售二手经济适用房的情况：1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的经济适用房。2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足价款及装修费用的。3、处于户籍冻结地区并以列入拆迁公告范围内的经济适用房。4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的经济适用房。5、已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的经济适用房。6、上市出售后形成新的住房困难的经济适用房。7、擅自改变房屋使用性质的。8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

经济适用房是政策性住房，按照规定，入市满5年之后才能再次上市交易。所以，如果购买的房子是经济适用房，一定要核对好是否已经满5年，要是未满5年的话就办不了房产证。

4、土地划拨的集资房

集资房是政策性住房，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通，不能随便买卖。如果员工想对集资房进行转让，就要先取得合法的房屋所有权证书，而且需要经过产权共有人的单位同意。需要注意的是，单位是有优先购买权利的。所以如果你要买集资房，要了解卖方个人是否已经取得房产证，这样才会保险一些。

5、未满3年的动迁房

拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。拆迁安置房的权利人是开发商，没有个人房产证，部分城市规定拆迁安置房未满三年的不能转让、买卖。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。所以，动迁房买卖，尤其是未满3年的动迁房买卖合同有效，但不能过户，存在法律风险。